나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21082 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 17-1 자산경남상가아파트 10층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동에 위치하며, 부근은 아파트, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 10층 1102호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 현황 남동측, 북동측 및 북서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2013-12-31) (합포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및 건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-공동주택(아파트)로 이용 중임.
-현황조사 당시 공실상태이며, 관리비 약 130만원(2025년 12월말까지) 정도가 연체되어 있는 것으로 조사됨.
-최선순위 전세권자(접수일자: 2018. 3. 20.)가 임의경매를 신청한 사건임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경21082 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 17-1, 자산경남상가아파트 10층 1102호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 중 10층 1102호

* 용도: 공동주택(아파트)

* 건축물 사용승인일: 1994년 01월 11일

* 감정가: 140,000,000 원

* 토지면적 (지분): 31.88㎡ (약 9.64평)

* 건물면적 (공급/분양): 90.44㎡ (약 27.36평)

* (전용면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 연체 관리비: 약 130만원 (2025년 12월말까지)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동에 위치하며, 부근은 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통 수준으로, 남동측, 북동측 및 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

* 토지 이용: 본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형으로 대체로 평탄한 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(합포고등학교)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 3월 20일 접수된 박대희 전세권설정 (을18)

* 본건 경매는 최선순위 전세권자인 박대희 씨가 신청한 임의경매 사건입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 등기부상 채권총액: 140,000,000원

* 박대희 전세권: 140,000,000원 (말소기준권리)

* 의창새마을금고 근저당: 96,000,000원 (말소)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대차 관계는 조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 어려웠으며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 재확인 및 법률 전문가와 상담이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 자산동 일대는 아파트, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

* 인근에 합포고등학교가 소재하여 교육 관련 시설 및 유동인구가 예상됩니다.

* 구체적인 상권의 발달 정도는 해당 물건의 아파트 단지 내 상가 및 주변 상가들의 업종 분포를 추가로 파악해야 합니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

* 편의시설: 주변에 아파트, 주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주요 시설:

* 교육시설: 합포고등학교 인근 위치

* 기타: (인근 편의시설, 병원, 대중교통 등은 추가 조사 필요)

* 건물 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현황조사 당시 공실 상태로, 입주 전까지 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 연체 관리비: 약 130만원 (2025년 12월말까지)의 관리비가 연체되어 있어, 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다. (일반적으로 연체 관리비는 인수되지 않으나, 명확한 확인 필요)

* 명도 저항: 임대차 관계 미상 및 조사 당시 폐문으로 인해 내부 확인이 어려웠던 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 지역 환경: 주변 지도 검색 결과, 자산동 지역 자체에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않으나, 상세 주소지 인근은 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 자산동에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 1억 4천만원입니다. 공동주택으로서 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 최선순위 전세권자가 임의경매를 신청한 사건으로 권리관계는 비교적 명확하나, 현재 공실 상태이며 연체 관리비가 존재하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 현황 조사 당시 폐문으로 인해 내부 상태 및 임대차 관계 확인에 한계가 있었으므로, 실제 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인지도 있는 아파트 단지 내 물건으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 감정가 1억 4천만원 대비 시세 비교를 통해 저평가 가능성을 검토할 수 있습니다.

* 전세권자가 경매를 신청하여 권리 분석이 상대적으로 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 140,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황(수리 상태, 공실 여부 등), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 공실 및 연체 관리비 등의 부담 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 향후 명도 과정에서의 예상 비용과 수리 비용 등을 포함하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. (구체적인 예상 입찰가 제시를 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.