나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10018 [1] 경상남도 김해시 한림면 가산리 208-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코감정 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 김해시 한림면 가산리 소재 "가산마을회관" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 주택, 소규모 공장, 농경지 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 완경사지이며, 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2020-07-24)(10_한림 가산구역(계획관리)) , 성장관리계획구역(2023-04-13)(한림 가산구역 주거형), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 위 지상에 제시외 건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

제시외 건물 포함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 공부상 지목 전이며 대부분 휴경지 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10018 (1)

물건종별: 토지

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 김해시 한림면 가산리 208-3

용도: 전 (대부분 휴경지 상태)

토지면적: 936.00㎡ (약 283.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 936㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 4.00㎡ (제시외 건물)

건물 지분: 0㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 201,412,000원

1.5. 매각 대상

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 포함)

1.6. 권리분석 특이사항

채권자: 마산수산업협동조합 (근저당권, 지상권 설정, 임의경매)

말소기준권리: 을3 근저당권 (2015-04-09)

등기부채권 총액: 236,500,000원

주요 권리사항: 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 보입니다. 단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 명시되어 있으나, 등기부 요약상 을4 지상권은 '말소'로 기재되어 있어 상충되는 부분이 있습니다. 별도의 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우 인수될 위험이 있으므로 법원 현황 조사가 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.7. 주요 주의사항

* 농지취득자격증명: 필수 제출 서류이며, 미제출 시 보증금 반환이 거부될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 토지 상에 제시외 건물(4.00㎡)이 소재하므로 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 공부상 지목은 전이나, 대부분 휴경지 상태입니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건 토지는 경상남도 김해시 한림면 가산리 소재 "가산마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 통행 및 진출입이 가능한 상태입니다.

2.4. 주변 토지 이용 및 시설

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (주거형, 계획관리)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설 운영 및 배출 시설 설치에 제한이 있습니다.

* 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

* 김해시 한림면 일대는 가축 사육 밀집 지역으로, 특히 한우, 돼지, 닭 사육 비율이 높아 축산 악취 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있으며, 일부 지역은 악취관리지역으로 지정되거나 지정 절차가 진행 중입니다. 본건 소재지 인근 또한 이러한 환경적 요인의 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변에 소규모 공장들이 분포하고 있으며, 김해시의 산업단지 입주업체 현황 데이터에 따르면 한림면 일대에도 다수의 제조업체가 입주해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2015-04-09, 마산수산업협동조합, 136,500,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부 요약에 따르면 을3 근저당권, 을4 지상권, 을5 근저당권, 갑7 압류, 갑10 임의경매 등이 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 명시되어 있습니다. 이는 등기부 요약의 '을4 지상권설정(말소)'과 상충되므로, 법원 현황 조사를 통해 해당 지상권의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 채권자 및 채무총액

* 주요 채권자: 마산수산업협동조합, 김해세무서장, 주식회사삼정알앤씨

* 등기부채권 총액: 236,500,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 계획관리지역 내 농경지로, 주거, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다. 일반적인 상업지역이나 도심 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (주거형, 계획관리)

* 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역

* 공장설립승인지역

이러한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 토지 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주변은 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설이나 편의시설 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 지역 주민들의 기본적인 생활 편의는 주변 마을 및 근거리 읍면 소재지 시설을 통해 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가.

* 전(휴경지) 상태이므로 농지법 규제 적용 가능성.

6.2. 권리 관계 불확실성

* 물건명세서와 등기부 요약 간 지상권 존재 여부 및 소멸 여부에 대한 상충 내용 존재. 소멸되지 않는 지상권 인수 위험.

6.3. 토지 이용 제한

* 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 관계가 중요함.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 행위 제한 존재.

* 축산 악취 민원 지역 인접 가능성.

6.4. 제시외 건물

* 건물 제시외면적 4.00㎡ 포함. 실제 현황과 공부상 내용의 차이 및 관련 관리 의무 발생 가능성.

6.5. 임대차 관련

* 임대관계 미상으로, 실제 점유자 존재 및 명도 관련 이슈 발생 가능성.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 한림면 가산리에 위치한 토지로, 지목은 전이나 대부분 휴경지 상태입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰에 참여하는 의미가 없습니다. 맹지이나 인접 필지를 통한 통행은 가능합니다. 토지 이용계획상 가축사육 제한, 배출시설 설치 제한, 공장 설립 승인 지역 등으로 지정되어 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다. 특히, 주변 지역의 축산 악취 관련 이슈를 고려할 필요가 있습니다. 권리관계에서는 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 법원 자료상의 상충되는 내용이 있어, 이에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 이러한 제반 사항들을 고려할 때, 본 물건은 투자 목적보다는 개인적인 농업 활동, 전원생활, 또는 제한된 범위 내에서의 개발 목적을 가진 실수요자에게 더 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 경우, 김해시의 성장관리계획구역 내 토지로서 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 현행 법규 및 지역 특성을 고려한 실질적인 활용 방안을 모색할 수 있는 실수요자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 201,412,000원

* 토지면적: 936㎡ (약 283.14평)

* 평당 감정가: 약 711,430원

본 물건은 농지 취득 자격, 맹지, 토지 이용 제한, 권리관계 불확실성 등의 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 소멸되지 않는 지상권의 유무는 필수적으로 확인해야 할 사항입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 범위를 고려해 볼 수 있으며, 이는 현장 답사, 법률 검토, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인 후 최종 결정되어야 합니다.

예시로 감정가의 80% 적용 시:

201,412,000원 * 0.80 = 161,129,600원

본 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법원 관련 서류 상세 검토, 전문가와 상담을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.