나이스옥션 법원경매 창원 2025타경907 [1] 경상남도 김해시 안동 1지구2블록1로트 김해푸르지오하이엔드2차 201동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1): 본건은 경상남도 김해시 안동 소재 '김해푸르지오하이엔드 1차' 아파트 단지 서측에 인접하고 있으며 부근은 대규모 아파트단지 및 소규모 공동주택, 남측 및 서측 인근은 중.소규모의 공장지대로 주위환경 보통시 됨.

교통상황

일련번호(1): 아파트 단지내 차량출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 중 16층 1605호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창

이용상태

일련번호(1): 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1): 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트 단지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 서측으로 중로1류 및 남측으로 중로 2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

아파트 부지중 주요필지인 안동 360-32번지 : 도시지역, 준주거지역(2024-03-07), 지구단위계획구역(2024-03-07), 중로1류(폭 20m~25m)(2018-12-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-03-07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2024-03-07)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

일련번호(1): 본건은 등기사항전부증명서 상 소유권.대지권이 등재되어 있지않은 상태이나 채권자(서김해새마을금고)측에서 제시한 ‘부동산거래계약신고필증’상 경상남도 김해시 안동 360-32번지 36,571㎡중 36571분의26.6951㎡를 포함하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 내부이용상황 등은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 집합건축물대장상 건축물현황도 및 인근 동류형 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 감정평가하였으니 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기(분양계약서상 대지지분에 대한 면적은 26.6951㎡이며, 부동산거래계약신고필증상 대지권비율은 36,571분의 26.6951임. 다만, 이 건 대지에 대하여 향후 면적확정에 따라 대지권이 변경될 수 있음)이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경907 (1)

소재지: 경상남도 김해시 안동 1지구2블록1로트 김해푸르지오하이엔드2차 201동 16층1605호

물건종별: 아파트

건물면적: 75.48㎡ (약 22.82평)

대지권 면적: 26.6951㎡ (약 8.07평) (분양계약서상 기준, 향후 변동 가능)

감정가: 408,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서김해새마을금고

1.2. 매각 대상

본 건은 건물만 매각 대상입니다.

1.3. 특이사항

대지권 미등기, 개발행위허가제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 안동 소재 '김해푸르지오하이엔드 1차' 아파트 단지 서측에 인접해 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지 및 소규모 공동주택, 남측 및 서측 인근에는 중.소규모의 공장지대가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지 내 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 아파트 단지는 서측으로 중로 1류, 남측으로 중로 2류와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 아파트 부지 중 주요 필지(안동 360-32번지)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로 1류 및 2류 접합, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본 경매 사건은 서김해새마을금고의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 18일 접수된 서김해새마을금고의 근저당권(채권최고액 443,040,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정이며, 임의경매 개시결정 등기(2026년 1월 14일 접수) 또한 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 배종미

보증금: 60,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024년 12월 31일

확정일자: 2025년 8월 29일

배당신고일자: 2026년 4월 14일

대항력: 없음

* 임차인: 이효진

보증금: 60,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024년 12월 31일

확정일자: 2025년 8월 29일

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금: 0원. 상기 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 중.소규모 공장지대가 있어 직주근접 수요도 일부 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 접근성은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 단지 규모 및 주변 환경을 고려할 때 기본적인 수준은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설과의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인으로, 등기부상 대지권이 미등기 상태이며 향후 면적 확정에 따라 변경될 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 계약서 및 법규 검토가 필수적입니다. 다만, 감정평가 시 평가에 포함되었습니다.

6.2. 개발행위허가제한구역

해당 구역 지정 사유 및 향후 개발 행위에 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 향후 건축 행위나 재건축 등에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 내부이용상황 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여 집합건축물대장 및 인근 동류형 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부를 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

초기 정보 확인 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대지권 미등기라는 중대한 법적 쟁점을 안고 있습니다. 감정가는 4억 8백만원으로 제시되었으며, 아파트로서 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 하지만 법적 문제 해결 및 내부 상태 확인이 최우선 과제입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대지권 미등기 문제를 성공적으로 해결 시, 아파트로서의 기본적인 가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 단지 내 위치로, 교통 및 도로 접근성이 양호함.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 408,000,000원

인수 보증금: 0원

고려 사항:

* 대지권 미등기 문제 해결에 따른 추가 비용 및 시간 소요 예상.

* 내부 상태 미확인으로 인한 예상 수리비.

* 개발행위허가제한구역 지정 사유 및 향후 영향.

* 채권 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 이후 권리가 아니므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없음.

* 현장 시세 조사를 통한 실거래가 및 유사 물건 비교 분석 필수.

제안:

인수 보증금이 없는 점을 고려하되, 대지권 미등기 및 내부 상태 미확인 등 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80-90% 선에서 결정되나, 본건은 특수성을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권유드립니다. 이는 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.