나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10033 [1] 경상남도 김해시 외동 1256-3 덕산베스트코아 1층 108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 '임호초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 운행 상황 등을 종합고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내 제1층 제108호 및 제3층 제306호로서 외벽 : 석재 및 복합판넬 등 마감 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

①기호1) : 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이며, 현황 연접한 구분건물(동소 107호)과 일체로 음식점으로 이용중입니다. ②기호2) : 집합건축물대장상 용도는 '일반음식점 '이며, 현황 '사무실'로 이용중입니다.

설비내역

대상물건이 속한 건물 내에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 장방형의 평지로서 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 서측으로 대로2류, 동측으로 보행자전용도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1), 기호2) 공히 - 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(중심상업용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(1991-12-31)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건 기호1) 및 기호2)위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다. ③대상물건 기호1)은 기준시점 현재 연접한 구분건물(107호)과 일체로 이용중인 바 참고하시기 바랍니다. ④대상물건 기호1)은 집합건축물대장(전유부, 갑)에 위반건축물『건축과-34584(2023.11.20.)호에 의해 위반건축물표시[근린생활시설 목조 14㎡ 무단증축「건축법」제14조 위반, 조경훼손(무단증축)4㎡「건축법」제42조위반, 건축선에 따른 건축제한 위반(목재계단)2.64㎡ 건축선위반「건축법」제47조위반]』로 표시되어 있는 바, 경매 업무 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

인접한 107호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용중임. 집합건축물대장상 위반건축물(건축법 제14조, 제42조, 제47조 위반) 등재되어 있음. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2026타경10033 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에스비아이저축은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 외동 1256-3 덕산베스트코아 1층 108호

용도: 근린상가

건축물대장상 용도: '소매점'

감정가: 418,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

토지 지분: 7.8375㎡ (약 2.37평)

건물면적: 30.80㎡ (약 9.32평)

건물 지분: 30.8㎡ (약 9.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 외동 소재 '임호초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 상황 등을 종합적으로 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

대지권의 목적이 되는 토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로서 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

본 건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 대로2류, 동측으로는 보행자전용도로가 소재하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(중심상업용지)에 해당합니다.

또한 대로2류(폭 30m~35m), 보행자전용도로(1991-12-31), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 12월 9일에 접수된 에스비아이저축은행의 가압류(채권금액 269,538,320원)입니다.

등기부에는 소유권이전 (동아건설산업주식회사, 고영균, 남철현) 및 가압류, 강제경매(에스비아이저축은행) 내역이 기재되어 있습니다.

강제경매 개시결정 등기(2026타경10033)는 6번 가압류의 본압류로 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 269,538,320원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주

보증금: 50,000,000원

차임: 750,000원

전입일자(사업일자): 2011년 12월 15일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 04월 16일

대항력: 있음

인수 가능한 보증금: 0원 (명시된 배당표 기준)

3.3. 권리분석 종합

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주기중 씨는 2011년 12월 15일에 전입(또는 사업자등록)하였고 대항력이 있으나, 확정일자가 없어 배당을 통한 보증금 회수가 불확실할 수 있습니다.

그러나 명시적으로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당 순위에 따라 임차인 보증금이 전부 변제될 가능성이 높습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 표시되어 있고 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구가 있어 추가적인 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 개요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 김해시 외동 지역은 상업시설과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근 '임호초등학교'가 있어 배후 수요 확보에 유리한 조건입니다.

4.2. 물건 이용 현황

1층 108호는 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 현황은 인접한 107호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용되며 음식점으로 사용 중입니다.

(참고: 감정평가서 요약 표에는 3층 306호도 기재되어 있으며, 해당 호실은 '일반음식점' 용도이나 '사무실'로 이용 중이라고 합니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

'임호초등학교' 서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

주변 상업시설 및 아파트단지 형성은 주민들의 생활 편의시설 이용을 용이하게 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

본 건(108호)은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

위반 내용은 '근린생활시설 목조 14㎡ 무단증축', '조경훼손(무단증축) 4㎡', '건축선에 따른 건축제한 위반(목재계단) 2.64㎡' 등이며, 건축법 제14조, 제42조, 제47조를 위반한 것으로 확인됩니다.

이로 인해 관련 법규 위반에 따른 이행강제금 부과, 철거 명령 등 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 이는 상당한 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 인접 점포와의 일체 이용

108호는 인접한 107호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중입니다.

이는 현재 사용에 있어서는 효율적일 수 있으나, 향후 법적인 문제 발생 또는 점포 분리 시 복잡한 상황이 야기될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 불확실성

대항력 있는 임차인 주기중 씨가 존재하지만, 확정일자가 없다는 점과 '임대관계 미상'이라는 표기는 입찰 전 철저한 조사가 필요함을 시사합니다.

만약 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 수 있습니다. (단, 현재 명시된 인수 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 주거 밀집 지역 인근에 있어 잠재적 고객 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

하지만, 집합건축물대장에 위반건축물로 명확히 등재되어 있어 이행강제금 부과, 철거 등 법적 제재 및 이에 따른 상당한 비용 발생 위험이 가장 큰 리스크로 작용할 것으로 보입니다.

또한, 인접 점포와 벽 없이 이용 중인 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인과 주의를 요합니다.

이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 꾸준한 고객 유치가 가능합니다.

* 소규모 면적: 30.80㎡ (약 9.32평)의 비교적 작은 면적으로, 특정 소매업이나 서비스업종에 적합할 수 있습니다.

* 개선 가능성: 위반건축물 문제 해소 및 점포 원상복구 또는 분리 등을 통해 향후 가치 상승의 여지가 존재합니다. (다만, 이는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 418,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 위반건축물 등재로 인한 시가 하락 요인, 추후 발생 가능한 이행강제금 및 원상복구 비용, 임차인 명도 과정에서의 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 위반건축물은 물건 가치에 상당한 하락 요인이 되므로, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

산정 근거:

* 감정가에서 위반건축물 관련 예상 비용(이행강제금, 원상복구 비용, 법적 제재 등) 및 명도 비용을 차감하여 보수적으로 접근합니다.

* 이는 현장 조사, 건축사 또는 법률 전문가 상담을 통해 더욱 구체화되어야 합니다.

예상 입찰가 범위 (참고용):

300,000,000원 ~ 350,000,000원

본 예상 입찰가는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리분석, 현장 조사, 법률 및 건축 전문가 자문을 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.