나이스옥션 법원경매 대전 2026타경15 [1] 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 1층128호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 종촌동 소재 '종촌중학교' 동측 인근에 위치하는 메가시티 1층 128호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 상가 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 1층 128호로서, (2015년 12월 21일 사용승인) 외벽:석재 및 칼라반사페어글라스 마감 등 내벽:내부 인테리어 마감 등 창호:샷시 창호임.

이용상태

판매시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비(소화전설비, 화재탐지 및 경 보설비, 스프링쿨러설비), 공조설비, 수변전 및 비상발전설비, 에스컬레이터설비, 지하주차 장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 상업용(메가시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 남측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m) (중(집)1-1049)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 정보: 대전지방법원 2026타경15 (1) 부동산 임의경매, 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 1층 128호

* 물건 현황:

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 교육연구시설 가능성 있음)

* 토지 면적: 11.93㎡ (약 3.61평)

* 건물 면적: 46.62㎡ (약 14.10평)

* 토지 지분: 11.9266㎡ (약 3.61평)

* 건물 지분: 46.6175㎡ (약 14.10평)

* 감정가: 615,000,000원

2. 입지조건

* 2.1. 주위 환경:

* 본건은 세종특별자치시 종촌동 소재 '종촌중학교' 동측 인근에 위치.

* 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성된 상가지대.

* 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 2.2. 교통:

* 차량 접근 및 주정차 용이.

* 인근 대로변에 시내버스승강장 소재.

* 차량 운행 빈도 및 편의시설 접근성 고려 시 교통 상황은 무난함.

* 2.3. 도로:

* 남측으로 중로(폭 20m~25m)에 접함.

* 남측으로 지하주차장 진출입 가능.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 1월 13일 세종중앙농업협동조합 근저당권 (552,000,000원)

* 이후 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 모두 말소될 예정임.

* 총 등기부채권 금액: 667,141,504원

* 본 경매 사건은 세종중앙농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행됨.

* 3.2. 임차인 분석:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입(사업)일자: 2021년 2월 17일

* 확정일자: 2021년 2월 17일

* 배당신고일자: 2026년 3월 3일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수할 임차보증금은 0원임.

* 3.3. 특이사항:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인 필요.

4. 상권분석

* 4.1. 건물 용도:

* 현황: 판매시설로 이용 중.

* 건축물대장 상 주요 용도는 '교육연구시설(학원)'로 표기되어 있어, 실제 용도와 공부상 용도 간 차이 확인 필요.

* 4.2. 상가 환경:

* '종촌중학교' 인근 상가지대로, 주변 배후 주거단지 및 학교 시설을 기반으로 한 소비 활동이 예상됨.

* 인근 편의시설과의 접근성이 양호하여 기본적인 상권은 형성되어 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 5.1. 주변 편의시설:

* 단지 내 및 인근에 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 생활 편의성은 양호함.

* 메가시티 건물 자체에 에스컬레이터, 지하주차장 등 편의 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 용도 불일치 위험: 건축물대장상 '교육연구시설'로 등록된 점과 실제 '판매시설'로 이용 중인 점의 차이로 인해 추후 행정 제재 또는 용도 변경 관련 문제 발생 가능성.

* 6.2. 지상권: 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 등기부 열람을 통한 상세 파악 필수.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시의 중심 상업지역에 위치하며, 학교 및 주거단지를 배후로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 그리고 명확히 확인되지 않은 지상권 존재 가능성 등은 투자 결정 전 반드시 짚고 넘어가야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 입지: 세종시 핵심 지역의 상가, 풍부한 배후 수요 (학교, 아파트 단지).

* 8.2. 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 8.3. 권리상 안전: 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 615,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 용도 불일치 및 지상권 관련 리스크 해소 여부, 그리고 향후 상권 성장 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 공실률 분석, 명도 비용 등을 추가로 고려해야 합니다.

10. 작성 정보

* 10.1. 보고서 작성일: 2026년 08월 10일 (물건명세서 참고사항 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.