나이스옥션 법원경매 대전 2026타경20 [1] 세종특별자치시 장군면 봉안리 38-2 2동 지하층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 "봉안리마을회관" 남동측 근거리에 위치하는 통칭 "푸드스퀘어" 제2동 제지하층 제3호로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건내 제지하층 제3호로서, (사용승인일: 2015.03.20) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 인테리어 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

인접호수(지하층 2호)와 벽체 구분없이 일체로 노래방으로 이용중이며 장기간 영업중단된 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)∼4)·7)·8) 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호). 기호5)·6) 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접 호수(지하층 2호)와 벽체 구분없이 일체로 노래방으로 이용중이며 장기간 영업중단된 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경20 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 임의경매 신청 채권자는 전북은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 38-2 2동 지하층3호 (도로명주소: 세종특별자치시 당암길 42)

용도: 근린상가 (건축물 현황상 제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2015년 03월 20일

1.3. 감정 및 면적 정보

감정가: 587,000,000원

토지면적: 206.87㎡ (약 62.58평)

토지지분: 206.8691㎡ (약 62.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 212.42㎡ (약 64.26평)

건물지분: 212.42㎡ (약 64.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

등기부채권 총액: 731,050,100원

작성일: 2026년 04월 20일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 "푸드스퀘어" 건물 내 제2동 지하층 제3호로서, "봉안리마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위로는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 복합적인 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건물은 북측, 동측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 최초 소유권은 유한회사케이에스삼성에서 최단비로 매매를 통해 이전되었습니다. 이후 전북은행의 근저당권이 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이후 세종특별자치시의 압류, 전북신용보증재단의 가압류, 전북은행의 가압류 및 임의경매 개시 결정 등이 순차적으로 등기되었습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 731,050,100원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2015년 09월 04일 전북은행에 설정된 근저당권입니다. 본 매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류 및 임의경매 개시 결정 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상가 현황

본건이 위치한 "푸드스퀘어" 건물은 2015년에 사용 승인된 제2종 근린생활시설입니다. 해당 건물은 여러 동으로 구성되어 있으며, 본건은 2동 지하층 3호에 해당합니다.

4.2. 지역 상권 특성

소재지 주변은 근린생활시설과 주거, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로, 상대적으로 한적한 상권을 형성하고 있습니다. 본건 자체는 인접한 지하층 2호와 벽체 구분 없이 일체로 노래방으로 이용되었으나, 장기간 영업이 중단된 상태로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

본 건물 주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 농경지와 임야가 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태 및 이용 제한

본건은 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용되었으며, 장기간 영업이 중단된 상태입니다. 이에 따라 내부의 노후화, 분리/원상복구 필요성, 장기간 방치로 인한 시설 관리 문제 등이 발생할 수 있습니다. 또한, 영업 재개를 위해서는 내부 수리 및 용도에 맞는 시설 확충이 필요할 것으로 예상됩니다.

6.2. 법적/권리적 리스크

등기부상으로는 인수할 권리가 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상이고 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계나 미등기된 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 잠재적 문제

가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 장군면의 근린상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 인접 호수와의 일체 이용 및 장기간 영업 중단으로 인해 물건의 현 상태가 양호하지 않을 가능성이 높으며, 이를 원상 복구하거나 새로운 용도로 활용하기 위한 추가적인 투자 및 노력이 필요합니다. 등기부상 인수 부담은 없으나, 실제 물리적 상태 및 점유 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시라는 행정수도 프리미엄과 성장 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 상가 시설로서의 기본적인 잠재력을 가지고 있어, 리모델링 및 마케팅 전략에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 상태, 투자 목적, 예상되는 수리 비용, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가 587,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 특이사항(영업 중단, 인접 호수와의 통합 이용 등)으로 인한 원상복구 및 리모델링 비용, 그리고 예상 수익률을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.