나이스옥션 법원경매 대전 2026타경18 [1] 대전광역시 서구 도안동 1794 리더스프라자비 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "가수원네거리" 북서측 인근에 위치하는 리더스프라자비 제3층 제301호 및 제3층 제302호로서, 인근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물 중 제3층 제301호 및 제3층 제302호로서, 외벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 페어글라스 등 마감임.

이용상태

3층 전체를 일체로 이용(일룸 대전도안점)했던 것으로 탐문조사되었으며, 현재는 기존업체 이전으로 인한 공실상태임.

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '상업용(리더스프라지비)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 중로1류, 남서측으로 중로3류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 지하1,2층의 면적 및 용도는 집합건축물대장과 상이하여 건물표시사항의 기준이 되는 집합건축물대장를 기준으로 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■임대관계는 미상임. ■일련번호 1,2와 인접호수(3층 303호~3층306호)는 호별구분없이 3층 전체를 이용(일룸 대전도안점)했던 것으로 탐문조사되었고, 건축물현황도 등으로 위치확인하여 평가하였는 바, 이해관계인은 전유부분 및 공용부분의 정확한 경계 등의 추가적인 확인이 필요할 것으로 보임.

물건 비고

일괄매각
301, 302호는 인접호수(303호~306호)와 호별 구분 없이 3층 전체가 일체로 이용되어 경계 표지나, 건물 번호 표지가 없는 상태이나 복원이 가능한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경18 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 576,000,000원

채권 총액: 617,600,000원 (등기부채권 총액 기준)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1794, 리더스프라자비 3층 301호, 302호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물명: 리더스프라자비

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 6층 건물 중 제3층 제301호, 제302호

전용면적: 166.32㎡ (약 50.31평) (301호, 302호 합산 추정)

사용승인일: 2014년 1월 16일

이용상태: 3층 전체 일체 이용 (과거 '일룸 대전도안점' 운영, 현재 공실)

1.4. 토지 정보

토지 면적: 74.79㎡ (약 22.62평)

토지 이용 현황: '상업용(리더스프라지비)' 건부지로 이용 중

1.5. 감정가 및 권리관계 요약

감정가: 576,000,000원

말소기준권리: 2014년 11월 28일자 전북은행 근저당권 (을2)

총 등기부채권액: 617,600,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대전광역시 서구 도안동 "가수원네거리" 북서측 인근에 위치합니다.

본 물건은 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대에 속해 있으며, 일반적인 수준의 주위 환경을 형성하고 있습니다.

토지는 등고평탄한 가장형이며, '상업용(리더스프라지비)' 건물 부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 여건

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북동측 및 북서측으로 중로1류(폭 20m~25m), 남서측으로 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

중로1류 및 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2014년 11월 28일자 전북은행 근저당권(을2)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 존재하지 않습니다.

이 외 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 있었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 채권자 정보

주채권자(임의경매 신청 채권자)는 전북은행이며, 채권액은 335,798,449원입니다.

담보 채권자로는 전북은행과 주식회사일룸이 있었으나, 이들 권리는 모두 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

탐문 조사 결과, 해당 3층은 과거 '일룸 대전도안점'으로 301호, 302호를 포함한 인접 호수 전체가 일체로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

임대 관계는 현재 미상이며, 물건은 공실 상태입니다.

주의: 임대 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 잠재적 위험 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 (이용 상태 기반)

본 물건이 위치한 3층은 과거 '일룸 대전도안점'이라는 가구점(근린생활시설)으로 사용되었으며, 301호, 302호와 인접 호수(303호~306호)가 일체로 이용되었습니다.

현재는 기존 업체 이전으로 인한 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상업지대 특성

"가수원네거리" 인근의 상업지대로, 다양한 상업 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

상업지역 중심과의 접근성과 교통 편의성을 고려할 때, 일반적인 상권 수준을 유지하고 있습니다.

주변 지역은 도안 1단계 택지개발지구에 포함되어 있어 향후 지속적인 상권 활성화가 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 공동 위생 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"가수원네거리" 인근 상업지대에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복원 및 경계 문제

301호와 302호는 인접 호수(303호~306호)와 구분 없이 3층 전체가 일체로 이용되어 왔기 때문에, 경계 표지나 건물 번호 표지가 없는 상태입니다.

탐문 조사 결과 복원이 가능한 것으로 파악되었으나, 실제 복원 범위 및 비용, 관련 법규 준수 여부 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

전유 부분 및 공용 부분의 정확한 경계 확인은 이해관계인의 추가적인 확인이 필요하며, 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장상 지하 1, 2층의 면적 및 용도가 등기부와 상이한 것으로 파악되었습니다. 본 보고서는 건물표시사항 기준인 집합건축물대장을 기준으로 작성되었으며, 이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

6.3. 공실 위험

현재 대상 물건(301, 302호)은 기존 업체 이전으로 인해 공실 상태입니다.

상권의 활성도 및 공실률 추이에 따라 향후 임대 수익 발생 시기 및 수준이 달라질 수 있습니다.

6.4. 공동담보 문제

본 물건은 공동담보로 진행되며, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 매각 여부 및 그 결과가 본 경매 물건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

대전광역시 서구 도안동 소재 리더스프라자비 3층 301호 및 302호(근린상가) 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

상업지대에 위치하며 교통이 편리하나, 현재 공실 상태이며 3층 전체가 일체로 이용되었던 특수성이 존재합니다.

7.2. 특이사항 종합

경계 구분이 불분명하고 복원이 필요한 상태이며, 공부와의 차이, 임대 관계 미상 등의 사안이 존재합니다.

공동담보로 진행된다는 점 또한 고려해야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요하지만, 복원 및 정상화 시 상업지대 내에서의 가치 상승 잠재력도 충분히 있습니다.

현장 조사 시, 대전광역시 서구 도안동 1794번지 리더스프라자비 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

본 물건은 도안 1단계 택지개발지구 내에 위치하고 있어, 향후 지속적인 지역 발전 및 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 상업지대 내 입지

"가수원네거리" 인근의 상업지역에 해당하여, 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8.3. 복원 및 활용 가능성

비록 경계 복원 등의 추가 작업이 필요하지만, 이를 통해 정상적인 개별 호실로 분할하거나 일체 활용하여 임대 및 재매각을 통한 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

감정가 576,000,000원을 기준으로, 물건의 현재 상태(공실, 복원 필요성)와 잠재적 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 적으나, 복원 비용, 예상 임대료, 공실 기간 등을 충분히 산정하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

공동담보 물건의 다른 채무자의 상황도 입찰가에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보 확인이 권장됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

9.2. 최종 제안 입찰가

위 고려사항들을 바탕으로, 본 물건의 예상 경매가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 결정하는 것을 제안합니다.

단, 복원 비용 및 기타 리스크를 감안하여 신중한 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.