나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4086 [1] 세종특별자치시 소담동 597 새샘마을1단지 109동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 "소담중학교" 남측 인근에 소재하는 새샘마을 1단지아파트 (총19동 890세대) 109동 5층 502호로, 주위는 대단위 아파트단지, 각급 학교, 근린공원, 생활편익시설 등이 혼재하는 아파트지대로 주거지로서의 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

아파트 단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 북측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 중 5층 502호로, (집합건축물대장상 사용승인일:2018.08.28) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 대리석 타일붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3실, 서재, 거실, 주방겸식당, 화장실겸욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 출입문개폐시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 중로변에 접하며, 단지내도로를 통해 제반 도로와의 연계 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(국)2-4030)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 대전지방법원 2025타경4086 (1)

소재지: 세종특별자치시 소담동 597 새샘마을1단지 109동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 746,000,000원

토지면적: 92.87㎡ (약 28.10평)

건물면적: 98.93㎡ (약 29.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 라OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동 "소담중학교" 남측 인근에 위치한 새샘마을1단지 아파트 109동 5층 502호입니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린공원, 생활편익시설 등이 혼재된 주거지역으로 입지 여건은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 북측 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용 편의도 또한 보통입니다.

단지 인근에는 중로변(폭 20m~25m, 15m~20m)에 접해 있어 도로와의 연계성이 양호합니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 동은 지상 12층 중 5층에 위치하며, 2018년 8월 28일 사용승인되었습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 지역난방 방식의 열병합발전 설비를 갖추고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 라임엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권 최고액 780,000,000원) 입니다.

이 근저당권보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 및 그 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 근저당부채권근질권설정, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인 정보는 상세히 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유자의 보증금 및 차임에 대한 정보가 불분명한 상황입니다. 이는 향후 명도 과정이나 실제 점유 현황 파악 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(98.931㎡)의 동일 단지 내 매물이 2026년 5월 4일 700,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 6월 15일 및 7월 12일에는 84.9917㎡ 면적의 매물이 각각 640,000,000원에 거래되었습니다.

이 거래들을 바탕으로 산정한 3.3㎡당 매매가는 약 707만원에서 753만원 수준입니다.

감정가는 746,000,000원으로, 최근 실거래가 중 가장 유사한 면적의 거래가와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 새샘마을1단지

관리사무소 연락처: 044-868-6314

주소: 세종특별자치시 소담동 새샘마을1단지

사용승인일: 2018년 8월 28일

총 동수: 19개 동

총 세대수: 890 세대

전용면적: 83,829.74㎡ (총 면적 기준)

분양면적: 108,852.72㎡ (총 면적 기준)

최고층: 18층

최저층: 1층

주차대수: 총 1360대 (지하 36대, 전기차 충전기 28대 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 12층 건물 중 5층 502호입니다.

전용 면적 98.93㎡ (약 29.93평)으로, 건축물 현황도상 방 3실, 서재, 거실, 주방겸식당, 화장실겸욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 대리석 타일 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.

기본적인 위생, 지역난방, 급배수, 승강기, 화재탐지, 출입문 개폐 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: '임대미상임' 표기로 인해 현재 거주자의 법적 지위, 계약 내용, 보증금 및 차임에 대한 정보가 불분명합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유자와의 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 최근 실거래가와 감정가의 차이: 감정가는 746,000,000원인 반면, 가장 유사한 면적의 최근 실거래가는 700,000,000원이었습니다. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 소담동 새샘마을1단지 내에 위치한 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

2018년 준공되어 비교적 신축이며, 기본적인 설비와 마감 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계는 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 안전성은 높습니다.

그러나 임차인 현황이 '임대미상임'으로 기재된 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

최근 유사 면적 거래 사례와 감정가를 비교했을 때, 시세는 7억 원 내외로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등이 인접한 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

* 신축 아파트: 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 단지 주변 도로망 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 700,000,000원 내외로 판단됩니다.

감정가는 746,000,000원이며, 최근 거래된 98.931㎡ 면적의 매물이 700,000,000원에 거래되었습니다.

임차인 현황 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 715,000,000원으로 제시합니다.

이는 최근 유사 거래가보다 소폭 높고 감정가보다는 낮은 수준으로, 시장 상황 및 경매 분위기를 고려하여 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.