나이스옥션 법원경매 청주 2026타경2 [1] 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 279-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 소재 "가곡1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 부정형의 토지로, 공업용 건부지 및 일부 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조 본건(1): 본건 서측으로 노폭6미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

공부상 지목이 "공장용지"이나, 현황, 일부 "도로 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 및 인접 도로의 사실적성격 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람. 본건 토지는 2필 일단의 토지 중 1필로서, 일단의 토지중 일부인 점을 감안하여 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2-공장): 철골구조 패널지붕 2층 건물로서, -외벽: 판넬 마감 등. -내벽: 판넬 마감 등. -바닥: 페인팅 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등. 본건(2-화장실): 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서, -외벽: 판넬 마감 등. -내벽: 판넬 마감 등. -바닥: 몰탈 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(2-공장): 공장 등 임. 본건(2-화장실): 화장실 등 임.

설비내역

본건(2): 기본적인 급,배수설비, 전기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건(2)건물은 공부상 가곡리 279-1 및 279-2 번지 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으며, 현황 또한 그러한 것으로 판단되나, 가곡리 279-1번지는 평가의뢰목록상 미의뢰된 토지로 평가에서는 제외하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시 외 건물 포함. 목록 1.은 공부상 지목이 공장용지이나, 현황 일부 "도로 등"임. 본건 건물 일부가 매각 대상 아닌 인근 가곡리 279-1번지 토지 위에 소재하고 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 청주지방법원 2026타경2 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 279-2

용도: 공장

감정가: 726,610,200원

토지면적: 1821.00㎡ (약 550.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 794.40㎡ (약 240.34평)

건물 제시외면적: 12.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엘씨대부주식회사 (기록상 추정)

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시 외 건물 포함. 목록 1.은 공부상 지목이 공장용지이나, 현황 일부 "도로 등"임. 본건 건물 일부가 매각 대상 아닌 인근 가곡리 279-1번지 토지 위에 소재하고 있음.

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 청원구 오창읍 가곡리 소재 "가곡1리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 부정형의 토지로, 공업용 건부지 및 일부 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 "공장용지"이나, 현황 일부 "도로 등"으로 이용되고 있어 현황과 공부상 차이가 있습니다.

* 기타 참고사항: 본건 토지는 2필 일단의 토지 중 1필로서, 일단의 토지 중 일부라는 점을 감안하여 감정평가가 이루어졌습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-04-17

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2007-03-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 을19 (근저당, 엘씨대부주식회사, 2023-02-21 접수, 636,000,000원)

* 권리 내역: 소유권 이전 (전평순, 김영분, 김인회), 근저당 (엘씨대부주식회사, 세종부강신용협동조합), 근저당공동담보, 압류 (청주시, 국민건강보험공단), 임의경매 (엘씨대부) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 권리채권액 (토지): 666,000,000원

* 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을11 (근저당, 엘씨대부주식회사, 2023-02-21 접수, 636,000,000원)

* 권리 내역: 소유권 보존 (전평순), 소유권 이전 (김영분, 김인회), 근저당 (엘씨대부주식회사, 김태윤, 세종부강신용협동조합), 압류 (청주시, 국민건강보험공단), 임의경매 (엘씨대부) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 권리채권액 (건물): 666,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 현재 등기부상 지상권에 대한 명확한 기재는 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 농경지, 주택, 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 오창읍은 산업단지 조성이 활발하게 이루어지고 있는 지역으로, 주변에 산업시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 용도 적합성: 공장 용도로 활용 중이며, 지역 특성상 관련 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건에 대한 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 생활 편의 관련 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계

* 대항력 있는 임차인 이 은 보증금이 0원으로 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인 김 이 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원으로 존재합니다. 배당신고일자가 2026년 4월 17일로 기재되어 있으며, 대항력이 없으므로 원칙적으로 인수되지 않으나, 배당 여부에 따라 낙찰자에게 잔여 채무 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (본 물건 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 임차인의 배당 상황을 반드시 확인해야 합니다.)

* 말소기준권리인 엘씨대부주식회사의 근저당 외 다수의 권리들이 설정되어 있으나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 물리적/법적 하자

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 공장용지이나, 현황 일부가 도로 등으로 이용되고 있습니다.

* 건물 일부 타인 토지 소재: 본건 건물 일부(2)가 매각 대상이 아닌 인근 가곡리 279-1번지 토지 위에 소재하고 있습니다. 이는 건물 이용 및 소유에 있어 중대한 문제를 야기할 수 있습니다. (감정평가서 참조 필요)

* 건물(2)은 가곡리 279-1 및 279-2번지 양 지상에 걸쳐 소재하나, 279-1번지는 평가에서 제외되었습니다.

* 제시 외 건물 12.00㎡가 포함되어 있습니다.

* 공법상 제한

* 비행안전제6구역: 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로, 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역입니다.

* 기타 참고사항: 본건 일부 및 인접 도로의 사실적 성격, 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 파악에 한계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 응찰자가 직접 철저한 재조사 및 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북 청주시 청원구 오창읍에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물입니다. 감정가는 약 7.2억 원이며, 토지 면적 1821㎡(약 550평), 건물 면적 794.4㎡(약 240평) 규모입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 대항력 없는 임차인 김 의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 면밀한 검토가 필요합니다. 무엇보다 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 소재하고 있다는 점, 토지의 지목과 현황이 불일치하는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 비행안전구역 및 가축사육제한구역에 해당하여 공법상 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 오창읍은 산업단지 밀집 지역으로 공장 및 산업 시설에 대한 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어, 별도 명도 및 처리의 번거로움을 줄일 수 있습니다.

* 제시 외 건물 포함: 공부상 면적 외 추가적인 건축물이 포함되어 실제 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 리스크 관리 시 가치 상승 기대: 상기 명시된 리스크 요인(건물 일부 타지 소재, 지목 불일치 등)을 철저히 조사하고 해결 방안을 모색할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 하자 파악, 법률 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (단, 임차인 김 의 배당 상황 확인 필수)

* 고려사항:

* 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 소재하는 문제에 대한 해결 방안 및 이에 따른 추가 비용을 산정해야 합니다.

* 토지의 지목 불일치 및 현황 도로 부분에 대한 법적 성격 규명 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 주변 유사 공장의 시세 및 거래 사례를 조사하여 적정 가치를 산정해야 합니다.

* 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 공법상 제한으로 인한 활용도 저하 가능성을 감안해야 합니다.

* 감정가(726,610,200원)를 기준으로, 상기 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

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