나이스옥션 법원경매 청주 2026타경11 [1] 충청북도 청주시 상당구 영운동 84-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 영운동 소재 "청주아파트" 서측 인근에 위치하는 토지이며, 인근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로, 제반 주위환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

세장형의 등고평탄한 토지이며, 현황 주거용 건부지 등임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장된 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물(㉠~㉦)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

·기호 2) 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등

이용상태

·단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 청주지방법원 2026타경11 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 영운동 84-19

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 으OOOOOOO

1.2. 주요 면적

토지 면적: 110.00㎡ (약 33.28평)

건물 면적: 105.57㎡ (약 31.93평)

제시외 건물 면적: 104.25㎡

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 223,909,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 영운동 소재 "청주아파트" 서측 인근에 위치함.

인근은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지 형태는 장방형의 등고평탄한 토지이며, 현황은 주거용 건물 부지 등으로 이용 중임.

서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장된 도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역.

가축사육제한구역 (가축사육 전부 제한 구역).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권은 윤계한에서 이달석으로 이전되었음.

등기부채권 총액은 175,451,902원임.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 으뜸신용협동조합의 근저당권 (을1)임.

이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임. (예: 케이비캐피탈, 이진영, 으뜸신용협동조합의 임의경매, 신한카드 등)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 등기부상 확인되지 않음. (다만, 명세서상 지상권 개요는 비어 있어 명확히 파악하기 어려움)

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계는 0원임.

임차인 정보가 미상이므로, 실제 거주자가 있는지 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 명도 리스크가 존재할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 매매 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터 분석 결과:

* 영운빌라(1989년 준공, 47.52㎡, 2026년 2월 매매, 2,700만원): 약 568,181원/㎡

* 삼부빌라D(1989년 준공, 50.49㎡, 2026년 2월 매매, 5,000만원): 약 990,297원/㎡

* 뉴그린빌(2010년 준공, 69.28㎡, 2026년 4월 매매, 10,700만원): 약 1,544,414원/㎡

본건의 감정가는 223,909,600원으로, 건물 면적(105.57㎡) 기준 평당 약 2,121,438원임.

제공된 주변 시세는 주로 연립, 다세대 주택의 전용 면적 기준 거래 사례이며, 본건 단독주택의 감정가 평당 단가가 비교 대상 거래 사례들의 평당 단가보다 높게 산정된 것으로 파악됨. 이는 본건의 토지 면적(110㎡) 가치, 또는 감정가의 보수적인 산정 방식이 반영되었을 수 있음.

4.2. 시세 종합 분석

본건은 단독주택으로서 제공된 연립, 다세대 주택 시세와 직접 비교하기에는 한계가 있으나, 지역 내 주택 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

비교 사례들의 거래 시점이 2026년으로 최근이며, 신축 건물일수록 평당 단가가 높게 나타나는 경향을 보임.

본건의 감정가는 상대적으로 높은 평당 단가를 형성하고 있으나, 건물의 연식(1980년 준공)을 고려할 때, 이는 토지 가치가 크게 반영되었거나 추가적인 수리 및 개선이 필요할 수 있음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 기존 주택지대에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호함.

단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 예상됨.

주변에 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경도 고려할 수 있음.

5.2. 건물 상태 및 설비

건물은 조적조 슬래브지붕의 2층 단독주택이며, 외벽은 적벽돌 붙임 및 페인팅, 내벽은 인테리어 마감 등임.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있음.

1980년에 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

6.2. 기타 리스크

* 제시외 건물(104.25㎡) 포함 매각: 제시외 건물의 법적 현황, 철거 여부, 원상복구 필요성 등에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 임차인 현황 미상: 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음. 보증금 인수액은 없으나 대항력 유무를 반드시 확인해야 함.

* 건물 노후화: 1980년 준공 건물로, 주요 설비 및 구조체에 대한 점검과 보수, 리모델링 비용 발생 가능성이 높음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 영운동에 위치한 단독주택으로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정으로 명확하나, 임대차 관계 미상 및 제시외 건물 포함이라는 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 주변 연립/다세대 주택의 시세와 비교 시 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 토지 가치, 단독주택의 특성, 그리고 건물의 연식 등을 종합적으로 고려한 결과일 수 있습니다. 따라서, 제시외 건물 처리 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 검토하고, 실사 및 권리 분석을 통해 최종적인 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 주거지역 내 양호한 입지와 편리한 교통망.

* 토지 면적(110㎡) 대비 상대적으로 저렴한 감정가 (주변 시세와 비교 시).

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 추가 활용 또는 가치 상승 잠재력 보유.

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따른 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 223,909,600원.

주변 유사 물건(연립/다세대)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 거래 가격은 약 568,181원 ~ 1,544,414원 수준으로 나타났습니다. 본건의 감정가는 건물 면적(105.57㎡) 기준 평당 약 2,121,438원으로, 비교 대상 거래 사례의 최고 평당 가격보다 높은 편입니다.

이는 본건이 토지 가치가 높게 평가되었거나, 건물의 연식(1980년 준공) 및 제시외 건물, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 감안한 보수적인 접근으로 해석될 수 있습니다.

건물의 노후화, 제시외 건물 처리 비용, 명도 관련 불확실성 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가 산정이 필요합니다.

권장 입찰가 범위는 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요소를 반영하여 약간의 조정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원.

이 범위는 감정가를 참고하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.