나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50170 [1] 경기도 화성시 병점동 500-1 병점성호아파트 104동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "송화초등학교" 남동측 인근에 위치하는 공동주택(아파트 ) 제104동 제9층 제908호로서, 주위는 아파트단지, 중·소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활 시설, 근린공원, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 공공시설 및 생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본단지까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬라브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제9층 제908호로서, (사용승인일 : 2001.08.25) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(아파트)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

아파트단지 내외로 도로 개설되어 있으며, 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 병점동 500-1 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가 축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-18 )(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구 ·연립·다세대주택,아파트)임. 기호(2) 병점동 771-17 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-18)(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지 구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허 가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임. 기호(3) 능동 710 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가 축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-25 )(능동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-18)(화성오산교육지원 청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주 택,아파트)임. 기호(4) 능동 1028 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로1류(폭 20m~2 5m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-18)(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제 2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가 대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 유사 평가전례 및 외부관찰 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 4. 29.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2026타경50170 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 500-1 병점성호아파트 104동 9층908호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2001년 8월 25일

감정가: 318,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.91㎡ (약 17.22평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.71평)

건물면적 (분양면적 추정): 84.97㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 병점동 소재 "송화초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 중·소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활 시설, 근린공원, 교육 시설 및 공공 시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 단지 내외로 도로가 잘 개설되어 있으며, 외부 공도와도 잘 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2026년 1월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을12) 입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

소멸되는 주요 권리:

* 을15: 곽진영의 주택임차권 (보증금 300,000,000원)

* 을12: 주택도시보증공사 강제경매

* 을13: 케이비캐피탈 가압류

* 을14: 과천농업협동조합 가압류

* 을15: 화성시 압류

기타 권리: 갑7, 갑8, 갑11 등 소유권 이전 내역이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 곽

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 3일

* 확정일자: 2021년 11월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권이 동일합니다. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (곽 임차인의 경우 보증금이 명확하나, 인수 조건 변경으로 인해 인수 보증금은 0원입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

아파트 단지, 중소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설, 근린공원, 교육 시설, 공공 시설 등이 혼재되어 있습니다. 생활 편의시설 및 교육 시설과의 접근성이 보통 수준입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 병점성호

사용승인일: 2001년 8월 25일

총 동수: 5동

총 세대수: 594세대

주차대수: 총 360대 (지하 20대, 지상 4대)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차권 인수 관련

대항력 있는 임차인이 존재하나, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 확약서가 제출되었습니다. 이는 법적 절차에 따른 명확한 부분이나, 관련 서류를 최종적으로 재확인하여 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중로1류, 중로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 거래 시 허가 필요)으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 건축 또는 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 현황 조사 제약

현황 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 건축물 현황도면, 유사 평가 전례 및 외부 관찰 등을 기준으로 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 구조가 평가 내용과 다소 상이할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 최근 실거래가와 유사한 감정가 수준으로 시세 반영이 적절히 이루어진 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 법적 안정성이 높습니다.

* 단지 주변에 생활 편의시설 및 교통망이 구축되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 명확한 인수 조건으로 인해 명도 관련 불확실성이 상대적으로 적습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치한 병점성호아파트 104동 908호로, 감정가는 3억 1천 8백만원입니다. 2001년에 사용승인된 건물로 연식이 있으나, 최근 실거래가(같은 면적, 9층 3억 1천 9백만원)와 유사한 수준의 감정가로 책정되어 시세 반영이 잘 된 것으로 판단됩니다. 권리관계는 명확하며, 대항력 있는 임차인이 있으나 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건이므로 법적 부담이 없습니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하여 현장 조사가 필수적이며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.965㎡)의 9층 물건이 2026년 7월 8일에 319,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 318,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

최근 거래가와 감정가를 고려하고, 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근과 경쟁적인 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 305,000,000원에서 320,000,000원 사이로 예상됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 그리고 경쟁자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.