나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50136 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '망포역' 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 남측으로 통과하는 도로(영통로200번길)에 버스정류장이 소재하고 북서측 인근에 지하철역이 소재하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택중 4층 401호(피로티구조)로서 외벽 : 석재 붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샤시 창호로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 공동자동출입문, 승강기설비, 지하주차장, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역으로 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26)(대상자:외국인등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20∼2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1. 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 대항력 포기 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50136 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 4층401호

건물명: 루벤하임

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택 중 4층 401호

사용승인일: 2021년 07월 16일

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

건물면적: 37.93㎡ (약 11.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 260,000,000원

1.5. 채권자

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 위치하며, 지하철 '망포역' 남동측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 남측으로 통과하는 도로(영통로200번길)에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 북서측 인근에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 일반적인 교통 상황이 양호함을 의미합니다.

2.3. 토지 및 인접 도로상태

본건 토지는 사다리형에 가까운 형상으로 다세대주택 부지로 활용되고 있습니다. 물건지 남측으로는 폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2026년 1월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존 (갑1, 2021-08-06): 말소 예정

* 소유권이전 (갑3, 2022-02-21): 말소 예정

* 주택임차권 (을4, 2023-07-12): 권리자 이주원, 금액 260,000,000원. 이 임차권은 HUG(주택도시보증공사)와 관련 있으며, 2026년 6월 1일자로 HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 강제경매 (갑4, 2026-01-12): 말소기준권리, 매각으로 소멸.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유원선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이주원)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-08

확정일자: 2021-10-07

배당신고일자: 2023-07-12

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 영통동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 아파트 단지와 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 학교, 공원, 근린상가 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 동일 건물 또는 유사 건물(노블클래스, 지번 1122)의 매매 사례를 분석한 결과, 약 46.7~49.3㎡ 면적의 다세대주택이 36,200,000원에서 36,900,000원 사이의 가격에 거래되었습니다. 본 물건의 건물면적(37.93㎡)을 고려할 때, 현 시세 기준으로 약 290,000,000원 내외의 시가총액을 형성할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내에는 엘리베이터, 지하주차장, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 녹지 공간

주변에 학교와 공원이 소재하여 교육 및 여가 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 교통 및 접근성

망포역(지하철)과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이 임차인 현황

유원선 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 것으로 나타나, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. HUG 대항력 포기 확약서

HUG(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 최종 확정 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등)에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

다세대주택 밀집 지역으로, 유사 건물 거주자들의 후기에 따르면 오토바이 소음이나 심야 소음 등 생활 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 망포역 인근의 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 상태 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계 상 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 유원선 임차인의 보증금 0원, 차임 0원 표기 사안은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 망포역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* HUG 관련 권리 소멸로 인한 인수 부담 최소화 기대

* 감정가 대비 주변 시세가 높아 시세 차익 기대 가능성

* 실거주 또는 임대 목적 모두 고려 가능한 소형 평형

9. 예상 입찰가

감정가 260,000,000원을 기준으로, 최근 유사 거래 사례(면적 46.7~49.3㎡, 거래가 36,200,000~36,900,000만원)를 분석한 결과, 본건(37.93㎡)의 시가는 약 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 0원이고 HUG 관련 권리의 대항력이 소멸되는 점을 감안할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 273,000,000원 ~ 286,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 유원선 임차인과의 명도 관련 협상 비용을 감안하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.