나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50143 [1] 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 77-11 대명하이빌6차 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 소재 "도청 오거리" 남서측 인근에 위치하며 부근 으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철(수원역)이 소재하여 대중 교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 공동주택 중 5층 503호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택 - 단지형 다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1.3) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2) 도시지역, 일반상업지역, 방화지구. 철도(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 손계화)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50143 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 77-11 대명하이빌6차 5층503호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 27.64㎡ (약 8.36평)

토지지분: 27.64㎡ (약 8.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.64㎡ (약 21.07평)

건물지분: 69.64㎡ (약 21.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치

본건은 경기도 수원시 팔달구 매산로3가 소재 "도청 오거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경

부근으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

단지 내로 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수원역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 5층 503호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호로 마감되었습니다.

* 이용상태

도시형생활주택 (단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등

본건 남측으로 폭 약 3-4미터 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태입니다.

2. 권리분석

2.1. 권리관계

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.01.13, 등기권리: 갑5)

* 채권자: 주택도시보증공사

* 임차인 현황

임차인: 손계화 (가명: 손 )

보증금: 303,450,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-27

확정일자: 2020-07-27

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전:임차권자 손계화)로부터 2026.06.01.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

상세 내용: 임차인 손계화는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

2.2. 등기부 요약

* 을1 (주택임차권, 손계화, 303,450,000원): 2024.08.01 접수, 말소 대상.

* 갑5 (강제경매, 주택도시보증공사, 328,290,451원): 2026.01.13 접수, 말소기준권리.

* 기타 등기 내역은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, '기타참고사항'에 '지상권개요'가 언급되었으나 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.)

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 43.89㎡, 155,000,000원 (약 353만원/㎡)

* 2025년 12월 거래: 67.2㎡, 165,000,000원 (약 246만원/㎡)

* 2025년 12월 거래: 56.85㎡, 177,000,000원 (약 311만원/㎡)

* 본건 건물 면적 69.64㎡를 고려할 때, 유사 면적(67.2㎡)의 2025년 12월 거래가(165,000,000원)를 참고할 수 있습니다.

* 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 주변 교통 여건(수원역 인근)이 우수합니다.

* 유사 물건들의 평당 가격 추이를 볼 때, 본건은 평당 약 300만원 ~ 350만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 현 시세는 약 210,000,000원 ~ 245,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(300,000,000원)는 최근 시세 분석 결과 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4. 생활정보

* 주변 편의시설: "도청 오거리" 인근으로 다양한 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 1호선 및 KTX 이용이 가능한 수원역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인은 없으나, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따른 보증금 처리 과정에서 발생할 수 있는 절차적 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 낙찰자 인수 보증금은 없음)

* 토지이용계획: 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 다수의 개발 제한 사항이 존재합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가와 주변 유사 물건의 실거래가 간에 상당한 차이가 있어, 낙찰 후 재매각 시 수익성 확보에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6. 종합 의견

본건은 수원역 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 자랑합니다. 권리관계가 비교적 단순하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 현 시세 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근과 철저한 시장 분석이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 수원역 인근 "도청 오거리"에 위치하여 풍부한 생활 인프라 및 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 최신 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 용이하며, 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 현 시세는 약 210,000,000원 ~ 245,000,000원으로 분석됩니다.

* 건물 연식(2020년)과 입지 여건을 고려할 때, 시세 범위의 상단 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 그러나 감정가(300,000,000원)와의 괴리가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에, 현 시세와 건물 가치를 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.