나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500252 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 103-15 승림하이츠 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 북서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 홈플러스(도보 9분) 등 -교육시설: 석암초등학교(도보3분) 등 -공원시설: 주안어린이공원(도보 8분 거리) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 진출입 가능함 ○ 대중교통여건 : 무난함 -버스: 인근 간선도로(주안로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 북서측 인근에 주안역(도보5분) 소재함

건물의 구조

구철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 501호로서 ○외부마감: 드라이비트 미장스톤 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 세장형 평지로공동주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 서측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차:8대 ○ 주택임차권: 보증금(193,000,000원),점유개시일(2021.06.11)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500252 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 103-15 승림하이츠 2동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

건물면적: 68.48㎡ (약 20.71평) - 전용면적 약 20.71평

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2010년 4월

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근성이 양호하며, 인근 주안로 변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측 인근에 주안역이 도보 5분 거리에 위치하여 교통 요건이 우수합니다.

주변 시설:

* 교육시설: 석암초등학교 (도보 3분)

* 편의시설: 홈플러스 (도보 9분)

* 공원시설: 주안어린이공원 (도보 8분)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 23일자 압류 (세무2과-1 3056) 입니다.

임차인 현황:

* * 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 11일

* 확정일자: 2021년 4월 12일

* 배당신고일자: 2023년 7월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다.

총 등기부채권액: 193,000,000원

권리인수: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 7번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집한 주택지대에 속해 있습니다.

인근에 홈플러스, 주안역 등 상업 및 교통시설이 위치하여 배후 주거 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 전용면적 약 43~45㎡ 기준으로 2026년 5월 실거래가가 8200만원에서 12200만원 사이에 형성되어 있습니다.

본 물건의 건물면적(68.48㎡)은 분석 대상 물건들의 전용면적(약 43~45㎡)보다 약 1.5배 가량 크므로, 가격 형성 시 면적 차이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 홈플러스, 주안어린이공원 등 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다.

교통: 주안역(도보 5분) 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

주차: 총 8대 주차 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 있어, 입찰 전 HUG의 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 해당 시, 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

일반상업지역, 방화지구: 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역을 분석한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하며 초등학교, 공원, 대형마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지 내 다세대주택입니다.

건물면적이 비교 대상 물건들보다 넓어 잠재적 가치가 높을 수 있습니다.

HUG 관련 특이사항 및 토지거래허가구역 지정은 추가적인 확인이 필요하나, 권리 분석 상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있어 안정적인 주거용 부동산으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 주안역 도보 5분 거리로 교통 편의성이 뛰어납니다.

생활 인프라: 초등학교, 공원, 대형마트 등 생활 편의시설이 근접해 있습니다.

넓은 면적: 동일 유형의 주변 시세 대비 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

신축급 건물: 2010년 준공으로 비교적 양호한 건축 상태를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 면적(68.48㎡)과 입지, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 실거래가(전용면적 약 43~45㎡ 기준)가 8,200만원 ~ 12,200만원임을 감안할 때, 본 물건의 넓은 면적을 고려하면 감정가 이상에서의 낙찰 가능성도 있습니다.

권리상 인수되는 보증금은 없으며, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

현 시세 및 감정가, 물건의 장점을 고려하여, 보수적으로 150,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.