나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500300 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-8 에덴하우스 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철2호선 "독정역" 및 노선버스 정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 4차선의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-0 3-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부 교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권 역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제목: 인천지방법원 2026타경500300 (1) 물건 보고서

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500300 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-8 에덴하우스 나동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 34.29㎡ (약 10.37평)

* 토지지분: 34.28943755958056㎡ (약 10.37평)

* 건물면적: 54.63㎡ (약 16.53평)

* 건물지분: 54.63㎡ (약 16.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철2호선 "독정역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 갑5, 압류(2022-09-30)입니다.

* 경매개시결정: 갑9, 강제경매개시결정(2026-01-14)이 등기되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부채권 총액: 195,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-28

* 확정일자: 2021-08-24

* 배당신고일자: 2023-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 8번 주택임차권 등기(2023-10-30)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 기타 권리사항:

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 구매자의 경우 허가를 받아야 하는 지역입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 관련된 인수 조건 변경이 있었으며, 이는 임차권 등기의 말소 동의와 연관된 것으로 보입니다.

* 공동담보: 특이사항에 공동담보로 언급되어 있으나, 상세 내용은 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 주거용 건물들이 밀집해 있으며, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 곳입니다.

* 주변 시설: "백석초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(접합), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 스톤코트 마감 등, 창호는 샤시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 공급, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 왕복 4차선의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 등 특정 구매자는 관련 법규에 따라 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 일반적인 국내 개인 구매자에게는 직접적인 제약이 적을 수 있으나, 구매 주체에 따라 확인이 필요합니다.

* 임차권의 말소 예정: 을구 8번 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 진행 과정은 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 개입과 인수 조건 변경은 거래의 투명성을 높일 수 있으나, 관련된 세부 내용을 파악하여 예상치 못한 변수를 최소화하는 것이 중요합니다.

* 인근 시세 편차: 제공된 최근 실거래가 데이터에서 단위 면적당 가격의 편차가 관찰됩니다. 이는 건물의 상태, 층수, 향 등 개별적인 요인에 따라 달라질 수 있으므로, 본건의 정확한 가치 평가 시 유사 조건의 물건을 면밀히 비교해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 다세대주택으로, 백석초등학교와 인접하여 기본적인 주거 환경이 우수합니다. 인천지하철2호선 독정역과 버스정류장이 가까워 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 임차권이 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상에 대한 제약이며 일반적인 국내 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

인근 실거래가 데이터를 종합적으로 분석해 볼 때, 특히 동일 번지대(1084-2)의 '그랜드비스타'가 더 작은 면적(약 10.57평)임에도 1억 7,900만원에 거래된 사례는 본건의 잠재적 가치를 시사합니다. 본건은 감정가 2억원을 기준으로, 면적(약 16.53평)과 비교 시 시세 대비 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 백석초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 거주 편의성이 높습니다.

* 권리상 안전성 확보: 주택도시보증공사의 말소 동의로 임차권 인수 부담이 없어 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 편리한 교통망: 독정역 및 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 지역 개발 가능성 및 지속적인 주거 수요에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 인근 실거래가 분석:

* 1043-1 (원당탑스빌(1), 70.38㎡, 2009년식): 13,500만원 (약 630만원/평)

* 1084-2 (그랜드비스타, 34.94㎡, 2011년식): 17,900만원 (약 1,690만원/평) - 유사 위치, 유사 연식

* 1080-17 (멤버스힐, 31.55㎡, 2017년식): 13,300만원 (약 1,400만원/평)

* 본건 물건 정보: 건물 면적 54.63㎡ (약 16.53평)

* 분석: 인근의 '그랜드비스타'(1084-2)가 더 작은 면적임에도 1억 7,900만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 2억원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 본건은 약 16.53평이므로, '그랜드비스타'의 단위면적당 가격(약 1,690만원/평)을 적용하면 잠재적 시세는 2억 7,900만원 이상으로 추정됩니다. 권리상 인수 부담이 없고, 특이사항들이 해소된 점을 고려하여 감정가 대비 소폭 할인된 금액으로 입찰하는 전략이 유효할 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 190,000,000원 (금일억구천만원)

* 참고: 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최근 시장 동향, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.