나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500338 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1108호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위일대는 중소규모의 공장 등이 소재한 공장지대로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2020. 05월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 공장(지식산업센터) 건물 내의 11층 1108호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임, 강화유리, 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈위 벽지등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

방형인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공장(지식산업센터) 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04), 가축사육제한구역(2013-03-08), 재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 복합구역(2023-06-21), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26.~ 2026. 08. 25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경500338 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1108호

건물 용도: 공장 (감정평가서상) / 오피스텔 (이용상태)

건축년도: 2020년 05월 사용승인

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

대지 지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

1.3. 매각 관련 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 117,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 중소규모의 공장, 지식산업센터 등이 소재한 공장지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. JK루체스타 지식산업센터는 연면적 약 29,364.09㎡ 규모이며, 지하 3층, 지상 11층으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

각종 차량의 접근이 용이하며, 버스 정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제2경인고속도로 남동IC가 인근에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 건물 및 부대시설

본건은 2020년 5월 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 11층 지식산업센터 건물 내 11층 1108호입니다. 외벽은 콘크리트 위 돌붙임, 강화유리, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 벽지 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. JK루체스타 지식산업센터는 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지, 외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 1번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되지 않습니다. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서 (주택도시보증공사)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021년 12월 22일

* 확정일자: 2021년 12월 03일

* 배당신고일자: 2023년 8월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,136,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지식산업센터 내 입지

JK루체스타 지식산업센터는 다양한 업종의 기업들이 입주 가능한 환경을 제공합니다. 7층부터 11층까지는 오피스텔로 구성되어 있어 업무와 주거를 겸할 수 있는 직주근접 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 산업단지 연계성

인천 남동공단과 인접해 있어 관련 산업체들과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 남동공단이 스마트산단으로 선정된 만큼, 첨단 산업 환경과의 연계성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활인프라

건물 1층에 편의점, 카페, 은행 등 기본적인 편의시설이 입점해 있어 편리합니다. 주변에 염골근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 도보 15분 이내 거리에 인천남촌초등학교, 만수여중, 인천남동고등학교 등이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

본 건의 공부상 용도는 '공장'이나, 현재 '오피스텔'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건물 활용 및 매각 시 차후 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 및 임차권 관련 사항

"HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 그러나 등기부등본 및 임차인 현황상 주택도시보증공사(서 ) 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.3. 토지 이용 규제

외국인 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 구매 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 남동구 남촌동의 JK루체스타 지식산업센터 내 사무실(오피스텔)로, 비교적 최근인 2020년에 신축된 건물입니다. 감정가는 1억 1천 7백만원으로, 토지 및 건물 면적이 작아 소형 투자에 적합할 수 있습니다. 채권자 전액 배당 예상 및 임차인의 대항력 부재로 권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 대상입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 불일치 가능성과 복합적인 토지 이용계획으로 인한 향후 제약 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 지식산업센터/오피스텔로 소액 투자 가능

* 권리상 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 최근 신축 건물 (2020년 준공)

* 인천 남동공단 및 주변 산업단지 배후 수요 기대

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 117,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 감정가 1억 1천 7백만원으로, 권리상 인수 부담이 전혀 없는 물건입니다. JK루체스타 지식산업센터의 최근 시세 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다. 최근 AI 추정 시세가 4억 1,940만 ~ 5억 1,261만으로 제시된 점은 본 건의 감정가가 실제 시장 가치 대비 상당히 낮을 가능성을 시사합니다. 그러나 해당 시세는 오피스텔 단위에 대한 추정치이며, 본건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 주변 물건의 거래 동향 분석이 필요합니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 감정가 근접 또는 약간 하회하는 선에서, 공격적으로는 AI 추정 시세의 일부를 반영한 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 117,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.