나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500333 [1] 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 수도권지하철 7호선·인천지하철 2호선 '석남역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 병원 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철(수도권지하철7호선 및 인천지하철2호선 석남역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물내 11층 1102호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(인천광역시 2022-273), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.36~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500333 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 509-1 힐스테이션 11층 1102호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 226,000,000 원

토지 면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

건물 면적: 59.62㎡ (약 18.04평) - 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득 한정, 2026.8.25까지 유효)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 수도권 지하철 7호선·인천지하철 2호선 '석남역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 병원 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철(석남역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023-03-03)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-22

* 확정일자: 2022-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부 요약: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매 등 다수의 권리 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 말소 예정인 권리들로, 매각으로 모두 소멸함.

* 등기부채권 총액: 560,630,519원

4. 상권분석

* 본건은 석남역 역세권에 위치한 오피스텔로, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 잠재적인 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 21일: 173,500,000원 (전용 58.088㎡)

* 2025년 8월 29일: 170,000,000원 (전용 59.6192㎡)

* 최근 거래가는 약 170,000,000원 ~ 173,500,000원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건의 감정가(226,000,000원) 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 병원, 근린생활시설 등 다수 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 교통: 수도권 지하철 7호선 및 인천지하철 2호선 석남역을 도보로 이용 가능하여 교통이 매우 편리함.

* 건축물 구조: 철근콘크리트 구조, 13층 건물 중 11층에 위치함.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비 등이 완비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인이나 특정 조건에 해당 시 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 국내 매수자에게는 큰 제약이 없을 것으로 예상됨 (허가구역 유효기간 2026.8.25).

* HUG 인수조건 변경: 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요함.

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 약 5천만 원 이상 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰 시 위험 부담이 존재함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 석남역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 비록 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점은 유의해야 하나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 토지거래허가구역이라는 점도 일반 매수자에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 신축 건물로서 투자 및 실거주 목적 모두를 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 7호선, 2호선 환승역인 석남역 접근성이 뛰어남.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 깨끗한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 거래 가능.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (전용 58~59㎡ 기준): 약 170,000,000원 ~ 173,500,000원

* 본건 전용 면적: 59.62㎡

* 본건은 11층으로 최근 거래된 9층보다 층수 이점이 있습니다. 최근 최고가인 173,500,000원에 층수 이점 및 현재 시장 상황을 고려하여 약 5~8% 정도의 가산점을 적용하면 182,000,000원 ~ 188,000,000원 범위의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 감정가(226,000,000원) 대비 약 80% 수준입니다.

* 경쟁 상황 및 낙찰 목적에 따라 달라질 수 있으나, 185,000,000원 내외를 합리적인 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.