나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500316 [1] 인천광역시 서구 석남동 112-2 길주하이츠빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천가좌여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 112-2 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2025-06-09)(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (인천석남초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 병설유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천석남초등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천석남초등학교병설유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 도시형주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2026타경500316 (1)

3. 소재지: 인천광역시 서구 석남동 112-2, 길주하이츠빌 101동 4층 401호

4. 용도: 다세대주택 (도시형주택)

5. 감정평가액: 138,000,000원

6. 토지 면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

7. 건물 면적: 55.39㎡ (약 16.76평)

8. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 강제경매

10. 채권자: 주OOOOOOO

11. 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

3. 입지조건

2. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천가좌여자중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 해당 지역은 주거 지역과 일부 공업 지역이 혼합된 형태를 보이며, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 편의 시설이 발달해 있습니다.

3. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주요 도로망과의 연결성이 양호하여 시내외 이동이 비교적 수월합니다.

4. 도로 상태

* 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량의 통행 및 주차가 원활합니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(인천가좌여중, 인천석남초등학교 등), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 2026년 8월 25일자로 만료 예정입니다.

4. 권리분석

2. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 07월 02일자 고양시일산서구청의 압류(갑4)로 확인됩니다. 다만, 해당 등기일자가 향후 예정된 날짜인 점은 특이사항으로, 실무상 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 주택임차권 (을구 5순위, 김성룡)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 주택도시보증공사(HUG)

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 21일

* 확정일자: 2021년 03월 25일

* 배당신고일자: 2023년 06월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 인수 조건 변경에 따라 임차 보증금 인수 여부는 '없음'으로 판단됩니다.

5. 등기부 요약

* 소유권 보존(2011.11.11), 소유권 이전(2012.04.13, 2021.08.09), 주택임차권(2023.06.21, 말소예정), 압류(2025.07.02, 말소기준권리), 강제경매(2026.01.14, HUG), 압류(2026.03.11) 순으로 등기되어 있습니다.

6. 인수되는 권리

* 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

5. 상권분석

2. 주변 상권

* 본건 소재지는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 인천 서구는 산업단지와 주거 지역이 공존하는 지역으로, 석남동 일대는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설과 소규모 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 주요 상권은 단지 주변으로 형성되어 있으며, 대규모 쇼핑몰 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

3. 건축물 노후도

* 주변의 다세대 주택 건축 연도를 고려할 때, 본건 역시 1990년대 초반 또는 2010년대 초반에 건축되었을 가능성이 높습니다. (최근 매매 정보 기준 1992년, 2011년 건축물 존재)

* 건축 연도가 비교적 오래된 건물들은 리모델링이나 시설 개선 여부에 따라 가치 편차가 발생할 수 있습니다.

6. 생활정보

2. 교육시설

* 인천가좌여자중학교 북측 인근에 위치하며, 인천석남초등학교, 인천석남초등학교 병설유치원 등이 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

3. 편의시설

* 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형 쇼핑몰이나 문화 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4. 교통

* 인근 버스정류장을 통해 인천 시내 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

* 자차 이용 시 도로망 접근성이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

2. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구는 권리 분석 시 중요하게 고려해야 합니다.

* 다만, 임차인의 대항력이 없고 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 보증금 미반환 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

3. 말소기준권리 등기일자

* 말소기준권리(압류)의 등기일자가 미래 시점(2025년 7월 2일)으로 기재된 점은 일반적인 경매 물건과 달라, 해당 권리의 효력 발생 시점 및 다른 권리들과의 우선순위 관계에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 건축물 노후도

* 건축 연도가 명확히 기재되지 않았으나, 주변 유사 건물의 건축 연도를 감안할 때 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 혐오시설

* 현재까지 검색된 정보상 본건 주변에 주거 및 교육 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 석남동 지역의 일부 공업 지역과의 근접성을 고려할 때, 소음이나 환경 오염 가능성은 배제할 수 없으나, 직접적인 피해가 예상되는 수준은 아닌 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

2. 본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 도시형 다세대주택으로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖춘 물건입니다.

3. 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이전의 임차권은 대항력이 없고 HUG의 동의로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 다만, 말소기준권리의 등기일자가 미래 시점인 점은 반드시 확인해야 할 특이사항입니다.

5. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 지역 개발 및 주거 수요 변화에 따라 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

2. 실거주 목적

* 인천 서구 석남동은 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 초등학교, 중학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 실거주지로 적합합니다.

3. 수익형 부동산 목적

* 임대차 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, HUG 인수조건 변경의 세부 내용 확인 필요)

4. 향후 시세 상승 기대

* 석남동 일대의 재개발 및 도시 재생 사업 추진 현황에 따라 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 본건의 면적과 감정가를 고려했을 때 시세 차익 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

2. 최근 매매 사례 분석 (2026년 1월 기준)

* 40.98㎡ (1992년 건축): 7,700만원 (약 187.9만원/㎡)

* 38.97㎡ (1992년 건축): 10,000만원 (약 256.6만원/㎡)

* 47.76㎡ (2011년 건축): 10,500만원 (약 220.0만원/㎡)

3. 본건 물건 정보

* 건물 면적: 55.39㎡

* 감정가: 138,000,000원 (약 249.1만원/㎡)

4. 시세 대비 분석

* 최근 거래된 유사 면적 대비 가격을 고려할 때, 본건의 감정가(138,000,000원)는 주변 시세 범위 내에 있거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

* 특히, 2011년식 다세대 주택(47.76㎡)의 거래가액(10,500만원)과 비교 시, 본건(55.39㎡)의 감정가는 시세 대비 경쟁력이 있다고 볼 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차권 소멸로 인해 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

5. 예상 입찰가: 132,000,000원

* 본 예상 입찰가는 최근 시세 데이터와 감정가를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 리스크 요인(말소기준권리 등기일자)에 대한 추가 확인이 이루어진다면 입찰가격을 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.