나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500261 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 960-2 럭키플레이스 15층1502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설과 공동주택으로 이루어진 복합건물이 주로 들어서 있음

교통상황

본건 동측 직선거리 약 400m 지점에 수도권지하철1호선 "간석역"이 소재하고 있고, 인근 도 로를 운행하는 버스 정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상15층 건물로서, 외벽 : 외장석재 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 전유부 용도는 연립주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서, 대체로 사다리형이며, 업무시설 및 공동주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측 등으로 노폭 약6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 자세한 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500261 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 960-2 럭키플레이스 15층1502호

용도: 연립주택 (건축물현황도상 업무시설, 공동주택)

감정가: 173,000,000원

토지면적: 9.31㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.31㎡ (약 2.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.51㎡ (약 16.79평)

건물지분: 55.51㎡ (약 16.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: -

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 업무시설과 공동주택으로 이루어진 복합건물이 주로 들어서 있음.

동측 직선거리 약 400m 지점에 수도권지하철1호선 "간석역"이 소재하고 있으며, 인근 도로를 운행하는 버스 정류장이 부근에 소재하여 대중교통 편익은 무난함.

건축물대장상 전유부 용도는 연립주택으로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가하였음.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상15층 건물로서 외벽은 외장석재 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호임.

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지는 2필지로 이루어져 있으며, 대체로 사다리형이고 업무시설 및 공동주택으로 이용 중인 건물의 건부지로 이용 중임.

본건 남측 등 노폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 6월 24일 접수된 메가주식회사 근저당권(을3)임.

등기부 요약 결과, 을구 순위 5번 주택임차권(남궁현, 183,000,000원, 전입 2020-08-31)은 말소(을5)되었으나, 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서 제출 시 매각으로 소멸되지 않을 수 있다고 기재되어 있음. 다만, 임차인 현황에서 주택도시보증공사(남궁현)의 보증금은 183,000,000원이며, 대항력은 없음으로 명시되어 있고, HUG가 본건 강제경매(갑17) 채권자이므로 해당 임차권은 인수되지 않을 것으로 판단됨.

이 외 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 주안동의 다세대 주택 거래가는 2026년 5월 기준으로 43.33㎡(약 13.1평)가 8,200만원(약 626만원/평), 44.77㎡(약 13.5평)가 12,200만원(약 904만원/평), 44.4㎡(약 13.4평)가 9,000만원(약 672만원/평)에 거래되었음.

본건은 55.51㎡(약 16.8평)이며, 2015-2017년경 준공된 신축 건물(비교 대상 주택들은 1993년~2012년 준공)의 15층이라는 점에서 비교 대상 주택들보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됨.

건축물 표제부상 본건 건물(럭키 플레이스)은 업무시설 및 공동주택으로 이용 중인 복합건물이며, 감정가는 173,000,000원(약 1030만원/평)으로, 비교 대상 거래가 대비 높은 수준임. 이는 신축 연식, 고층, 복합건물로서의 특징이 반영된 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

본건은 인천지하철 1호선 간석역과 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

주변에 석암초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 업무시설 및 공동주택이 혼재된 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점이 가장 큰 리스크임.

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 등기부상 내용이 복잡하게 얽혀 있어, 입찰 전 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

다만, 대항력 없는 임차인으로 분류되고 HUG가 경매 신청 채권자라는 점은 긍정적 요인임.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치하며, 비교적 신축 건물(2015-2017년 준공)의 고층(15층)이라는 장점을 가지고 있음. 교통 및 생활 인프라 접근성이 우수하나, 내부 상태 확인 불가 및 HUG 관련 특이사항으로 인한 권리 관계의 복잡성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 명확한 권리 분석 및 현장 조사 후 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 환경 및 주변 편의시설 접근성.

비교적 신축 연식(2015-2017년)과 고층(15층)이라는 장점.

업무시설과 공동주택이 혼합된 복합건물로 향후 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 본건의 감정가 173,000,000원을 기준으로 하되, 내부 상태 미확인 및 HUG 관련 특이사항으로 인한 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

인근 시세 및 감정가를 고려했을 때, 80%~85% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 약 145,000,000원으로 제안함. (감정가의 약 83.8%)

혐오시설 정보:

제공된 정보 및 주변 환경 설명으로 미루어볼 때, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.