나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500291 [1] 인천광역시 서구 연희동 703-2 대명파크타운 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -건물외벽 표기상 "대명 6동"으로 되어있음.

물건 비고

- 본건 건물외벽 표기상 "대명 6"으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호:인천지방법원 2026타경500291 (1)

경매구분:부동산강제경매

채권자:주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지:인천광역시 서구 연희동 703-2 대명파크타운 3층302호

용도:다세대주택

감정가:102,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적:28.85㎡ (약 8.73 평)

토지제시외면적:0.00㎡

건물면적:47.47㎡ (약 14.36 평)

건물제시외면적:0.00㎡

매각대상:토지/건물일괄매각

1.4. 건축물 정보

건물구조:철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 302호

건축년도:1994년 (집합건물 등기부 요약상 최초 접수일 1994-09-13 기준)

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등

창호:샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으나, 내국인 매수자에게는 해당되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500291) 등기부채권 총액: 95,000,000원.

본 경매 절차의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일 2026-01-14)임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (오 )

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-04

확정일자: 2019-09-02

배당신고일자: 2023-10-24

대항력: 없음

3.3. 주요 권리관계

* 을구 3번 순위 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없음.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 1994-09-13 소유권이전 (윤석운)

* 갑4: 2019-06-21 소유권이전 (이성실, 매매)

* 을3: 2023-10-24 주택임차권 (오연서, 금95,000,000원, 말소 예정)

* 갑5: 2026-01-14 강제경매 (주택도시보증공사, 금95,000,000원, 말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* 삼백타운(105,106)동 (2001년식, 57.54㎡): 2026년 1월 150,000,000원에 거래. (약 2,607,000원/㎡)

* 세종맨션(106동) (2002년식, 59.38㎡): 2026년 1월 66,000,000원에 거래. (약 1,111,000원/㎡) - 본건과 조건 차이 가능성 있음.

* 연희점보주택(5,6)동 (1995년식, 52.39㎡): 2026년 1월 131,000,000원에 거래. (약 2,498,000원/㎡)

본 물건의 감정가는 102,000,000원이며, 면적(47.47㎡) 대비 약 2,148,723원/㎡로 산정됨.

주변 시세를 고려할 때, 연희점보주택 거래 사례와 유사한 수준으로, 본 물건의 감정가는 시장가 대비 보수적으로 평가되었을 가능성이 있음.

4.2. 주변 시설

인천광역시 서구 연희동 703-2 일대는 연희동행정복지센터, 공원, 학교, 병원, 각종 상업시설 등이 분포하여 생활 편의성이 양호한 지역임. 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

행정복지센터, 은행, 마트, 병원, 식당가 등 근린생활시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준임.

5.3. 건물 외부 표기

본 건물 외벽 표기상 "대명 6"으로 되어 있어, 건물명칭과 등기부상 명칭에 차이가 있을 수 있으니 현장 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인이 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 지역이나, 내국인에게는 해당 없음.

6.2. 임차권 소멸 관련

임차권 등기가 말소될 예정이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 및 실제 말소 완료 여부는 최종 확인 필요.

6.3. 건물 외벽 표기 상이

"대명 6" 표기 문제는 소유권 이전 및 재산권 행사 시 간과될 수 있는 부분으로, 현장 방문 시 확인 및 건축물대장과의 일치 여부 검토 필요.

6.4. 선순위 임차권

등기부상 대항력 없는 임차권으로 확인되었으나, "선순위 임차권"으로 특이사항에 언급된 점은 추가적인 권리관계 확인의 필요성을 시사함. 다만, 현재까지의 분석으로는 인수 부담 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하며 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준임. 감정가는 102,000,000원으로 책정되었으나, 주변 최근 실거래가 대비 다소 보수적인 수준으로 판단됨. 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 보증금 부담은 없음. 다만, 토지거래허가구역 지정(외국인 대상) 및 건물 외벽 표기 상이점 등은 확인이 필요한 사항임.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 감정가 저평가 가능성.

* 대항력 없는 임차권으로 인수 부담 없음.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원이며, 면적(47.47㎡) 대비 평당 가격은 약 215만원 수준임.

주변 최근 실거래가 (약 250만원/㎡ 이상)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됨.

인수되는 보증금이 없고, 임차권이 소멸될 예정이므로 권리상 추가 부담은 없음.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근 시

110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 주변 환경, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.