나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500299 [1] 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택(아파트, 다세대주택), 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 9층 903호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500299 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 116-12 씨에스캐슬 9층903호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 9층 903호

건축 연도: 2016년 (준공: 2016-09-21)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

토지지분: 7.01㎡ (약 2.12평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(아파트, 다세대주택), 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

동측으로 노폭 약 8m, 북측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

2.3. 토지 이용상태 및 계획

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 안재욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-29. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(전병섭): 보증금 203,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-04-02, 배당신고일자 2023-07-31. 대항력 없음.

- 특이사항: 본 임차인은 주택도시보증공사이며, 말소기준권리인 갑구 4번 가압류(주택도시보증공사, 2023-12-04)보다 늦은 순위의 주택임차권(을구 5번)으로 등기되어 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2016-09-26 (김영희)

* 소유권이전: 2016-11-28 (서용진)

* 소유권이전: 2021-05-21 (박창근)

* 가압류: 2023-12-04 (주택도시보증공사, 274,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 2026-01-14 (주택도시보증공사, 203,000,000원)

* 주택임차권: 2023-07-31 (전병섭, 203,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

3.3. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 4일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

본 건 경매 신청 채권(인천지방법원 2026타경500299)은 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

경매 절차가 정상적으로 진행될 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 부평동 일대는 주거용 오피스텔과 아파트, 근린생활시설이 복합적으로 분포된 지역입니다.

'부흥오거리' 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

또한, 오피스텔 자체 내에도 근린생활시설이 일부 포함되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 CS캐슬 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월: 10층, 57.3㎡ (전용면적) 거래가 160,000,000원 (약 279만원/m²)

* 2024년 8월: 7층, 57.3㎡ (전용면적) 거래가 169,000,000원 (약 295만원/m²)

위 사례들을 볼 때, 본건의 전용면적(57.3㎡ 기준) 시세는 대략 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 202,000,000원에 비해 최근 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 인근에 마트, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 편리합니다.

반경 1km 이내에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경도 양호합니다.

5.2. 문화 및 여가 활동

부평구청 및 다양한 공공시설, 문화 공간 등이 주변에 위치하여 문화 및 여가 활동을 즐기기에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련

특이사항 및 특수물건 정보에 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이 언급되어 있습니다.

다만, 권리분석에서 확인되었듯이, 해당 주택임차권(을구 5번)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 법원 공고 및 물건명세서를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법상의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이한 입지입니다.

건물은 비교적 신축(2016년 준공)이며, 전용면적 57.3㎡는 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

권리관계 상으로는 말소기준권리 이후의 후순위 채권들이 다수 존재하며, 특히 주택도시보증공사와 관련된 채권 및 임차권이 많습니다.

HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 이는 최종 확인이 필요합니다.

최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 눈여겨볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평역 인근의 부흥오거리 상업지구에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 관계 명확화: HUG의 말소 동의로 인해 임차권 인수 부담이 없을 가능성이 높아 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2025년 5월 160,000,000원) 및 본건의 전용면적(57.3㎡)을 기준으로 시세를 분석한 결과, 현재 시장가는 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 202,000,000원 대비 낮은 시세 수준을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 설정이 중요합니다.

이에, HUG 관련 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 150,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 74% 수준이며, 최근 실거래가 하단에 위치하여 수익성 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

단, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 물건 명세서, 법원 공고 등을 종합적으로 검토하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.