나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500251 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1105호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철 1호선 "신연수역"이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2020년 05월 04일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제11층 제1105호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입 지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023- 06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 인천지방법원 2026타경500251 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1105호

용도: 공장 (건축물대장상) / 현재 오피스텔 이용 중

감정가: 101,000,000원

토지면적: 6.37㎡ (약 19.27평)

토지지분: 6.373㎡ (약 19.28평)

건물면적: 19.47㎡ (약 58.80평)

건물지분: 19.47㎡ (약 58.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 05월 04일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원사거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다.

또한, 인천지하철 1호선 "신연수역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 남동측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채무 현황

말소기준권리는 2023년 01월 03일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액: 788,000,000원)입니다.

이후 접수된 강서세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 893,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 조영욱

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 09월 08일

* 확정일자: 2021년 08월 18일

* 배당신고일자: 2023년 09월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을1)가 있으나, 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않습니다. 따라서 임차인의 보증금 105,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 '권리 인수 없음' 물건입니다.

다만, 임차인 현황에서 '임대 미상'으로 표기되어 있으나, 보증금 및 차임 정보가 제공되어 있습니다. (조영욱: 보증금 105,000,000원, 차임 0원)

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남동구 남촌동 일대는 지식산업센터와 공장, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 산업 활동이 활발한 산업단지 배후지역의 성격을 띕니다.

건축물대장상 용도는 '공장'이나, 현재는 '오피스텔'로 이용 중으로 파악됩니다. 이는 지식산업센터 내부에 오피스텔형 공간이 포함되어 있을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 주거 및 상업 지역이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

"염골근린공원사거리" 인근에 위치하여 공원 이용이 용이하며, "신연수역" 접근성을 바탕으로 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 산업단지 지역 특성상 이에 준하는 시설이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 용도 불일치

건축물대장상 용도는 '공장'이나, 현재 '오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 건축법규 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, '지식산업센터'라는 명칭 자체가 다양한 용도를 포함할 수 있으므로, 해당 용도 전환의 적법성 여부는 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2025년 08월 21일부터 2026년 08월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인이 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. (보고서 작성일 기준, 허가구역 지정 기간 만료가 임박하였으나, 경매 진행 시점에 따라 효력이 달라질 수 있습니다.)

6.3. 임대 현황

'임대 미상'으로 표기되어 있으나, 상세 정보를 제공해야 하는 경우 (예: 전입신고, 사업자등록 등) 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (본건의 경우 조영욱 임차인의 상세 정보는 제공되었으나, 대항력 없음 및 임차권 말소로 인수 의무는 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2026타경500251호 물건으로, 지식산업센터 내 오피스텔(공장 용도)로 이용 중인 구분건물입니다.

입지 조건상 신연수역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 산업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

다만, 건축물 용도와 실제 이용 현황의 차이, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신연수역 역세권에 위치한 지식산업센터 내 구분건물입니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 물건입니다. (말소기준권리 이후 모든 권리 소멸)

* 건물이 비교적 신축(2020년 사용승인)에 속합니다.

* 토지 면적이 작고 건물 면적이 19.47㎡ (약 58.80평)으로 소규모 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 시세, 경매 동향, 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 소규모 지식산업센터 오피스텔로서 시장 가치를 평가하여 감정가를 참고하되, 경쟁 상황을 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 이상 또는 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. (입찰가 산정 시에는 반드시 최신 시세 조사 및 현장 방문을 통한 상세 분석이 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.