나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500266 [1] 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 인천지하철2호선 인천대공원역 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택이 주를 이루는 공동주택지대로서, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 남측 수인로상에 노선버스정류장 소재하며, 남서측 인근에 인천지하철2호선 인천대공원역이 소재하는 등 대중교통이용 편익정도는 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2021.05.12.) 외벽 : 미장석재마감 등 내벽 : 벽지도매 및 일부 타임붙임마감 등 창호 : 하이새시 창호 등 구조임.

이용상태

다세대주택 단위세대(방2, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등)로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 세로장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

물건 비고

- 본건 외벽에 '루체'로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500266 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 1동 2층202호 (신주소: 인천광역시 남동구 장자로5번길 18-10)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 191,000,000원 (1억 9천 1백만원)

* 건물면적: 40.34㎡ (약 12.20평)

* 토지면적: 25.96㎡ (약 7.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2021년 5월 12일

* 준공연도: 2021년

1.1. 입지조건

* 본 물건은 인천광역시 남동구 장수동에 위치하며, 인천지하철 2호선 인천대공원역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택이 밀집한 공동주택지대이며, 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통으로는 인천지하철 2호선 인천대공원역을 이용할 수 있으며, 남측 수인로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성이 좋습니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 토지 형상은 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장방형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획)에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있었으나, 현재(2026년 8월 27일 기준)는 허가 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류 (갑5)이며, 이보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 순위로 주택도시보증공사(김승철)의 임차권(보증금 2억 1천 9백만원)이 등기되어 있습니다.

* 해당 임차권은 전입일자(2022.03.29) 및 확정일자(2022.03.10)가 있으나, 권리분석상 '대항력 없음'으로 판단됩니다.

* 더욱이, '물건명세서 참고사항'에 따르면 주택도시보증공사가 해당 임차권에 대한 말소 동의 확약서를 제출하였으므로, 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 기타 압류 및 강제경매 채권도 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 219,000,000원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택이 주를 이루는 주거지역에 위치하고 있으며, 상업시설 및 편의시설이 인접해 있어 생활권이 안정적입니다.

* 인천대공원역 주변으로 형성된 지역 상권을 이용할 수 있으며, 도보 및 차량 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 거주자들의 편의를 지원합니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 2021년 5월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택 5층 건물 중 2층 202호입니다.

* 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 이루어져 있습니다.

* 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방설비 등 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경: 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 명도 과정이나 물건의 최종 인수 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현장 조사 제한: 본건은 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 외관, 탐문 조사를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 상태 및 이용 현황과 일부 차이가 있을 수 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 건물 외벽 표시: 건물 외벽에 '루체'로 표시되어 있다는 점은 식별에 참고할 사항입니다.

* 외곽 지역: 인천대공원 인근으로, 다른 지역에 비해 상대적으로 개발이 덜 된 지역일 수 있어, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 장수동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지, 건물 상태, 권리 관계 등 여러 면에서 긍정적인 요소가 많습니다.

* 인천대공원역을 이용한 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 편의시설, 그리고 비교적 최근에 건축되어 양호한 건물 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도가 용이할 것으로 예상되며, 이는 투자 시 위험 요소를 크게 줄여줍니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 반드시 추가 확인이 필요하며, 현장 조사가 제한적이었던 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 적정 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년 준공으로 신축급 컨디션 유지.

* 우수한 교통망: 인천지하철 2호선 인천대공원역 인근.

* 생활 편의성: 주변 공동주택단지 및 근린생활시설 이용 편리.

* 권리 분석상 안전: 인수할 권리가 없어 명도 부담 최소화.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 관리 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 191,000,000원

* 본 건은 건물면적 40.34㎡ (약 12.20평)이며, 2021년 준공으로 최신 건축물입니다.

* 인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 시세는 약 965만원에서 1,267만원 범위로 나타났습니다.

* 본 물건의 전용 면적(12.20평)과 최신 건축 연도를 고려할 때, 보수적인 관점에서 평당 1,000만원에서 1,100만원 수준의 가치를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라 예상되는 적정 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 최소 예상가: 12.20평 * 1,000만원/평 = 122,000,000원

* 최대 예상가: 12.20평 * 1,100만원/평 = 134,200,000원

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 2천 2백만원 ~ 1억 3천 4백 2십만원 으로 제안합니다.

* 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 재조사를 반드시 선행하시기 바랍니다.

* 주변에 혐오시설이나 특별한 유해시설은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.