나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500194 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층에이동130호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 한국전력공사 인천지역본부 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "갈산역"이 소재하며, 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 1층 에이동130호로서 외벽 : 복합판넬, 석재 및 타일 붙임 등 마감. 내벽 : 인테리어 등 마감. 창호 : 유리 및 샷시창호 등 마감.

이용상태

공부(집합건축물대장)상 제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설)로 되어 있으며, 현황은 "반려견미용실 및 까페"로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소방설비, 주차장시설 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장, 근린생활시설, 문화 및 집회시설,공동주택-기숙사 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 및 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역< 수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설)이며 현황은 1개의 호수를 2개로 나누어(칸막이로 분리) 반려견미용실 및 카페로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500194 (1)

인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층 에이동130호

감정가: 1,020,000,000원

건물명: 인천 테크노밸리 U1 CENTER

총 층수: 지하 1층, 지상 23층 (본건: 1층)

준공일: 2021년 12월 15일

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 1층 에이동130호

1.1. 매각 대상 물건

* 토지 면적: 12.91㎡ (약 3.90평)

* 토지 지분: 12.9135㎡ (약 3.90평)

* 건물 면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

* 건물 지분: 51.8428㎡ (약 15.68평)

* 매각 구분: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (농OOO)

1.2. 용도 정보

* 집합건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설)

* 건축물 표제부상 주요 용도: 공장(지식산업센터) 외 4 (단지 전체)

* 현황 용도: 1개의 호수를 2개로 분리하여 반려견미용실 및 카페로 이용 중

1.3. 채권 요약

* 등기부채권 총액: 720,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "갈산역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 한국전력공사 인천지역본부 및 다양한 근린생활시설 등이 소재하는 복합 지역입니다.

* 인천 테크노밸리 U1 CENTER는 다수의 사업체가 입주해 있는 대규모 지식산업센터 단지입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 지하철 1호선 "갈산역"이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 및 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2022년 02월 03일에 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1)이 본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수되는 총 보증금: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2023년 12월 12일

* 확정일자: 2026년 01월 22일

* 배당신고일자: 2026년 01월 28일

* 대항력: 없음

* 임차인: 서 , 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2024년 12월 04일

* 확정일자: 2024년 12월 04일

* 배당신고일자: 2026년 01월 23일

* 대항력: 없음

4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천 테크노밸리 U1 CENTER는 다양한 업종의 사업체들이 입주해 있는 지식산업센터입니다.

* 인근에 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 있어 상주 인구를 기반으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지하철 갈산역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 현재 반려견 미용실 및 카페로 운영 중으로, 지역 주민 및 건물 이용자들을 대상으로 하는 업종으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 갈산역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 인근 주거단지 및 상업시설 이용이 가능하며, 갈산역 주변 상권에 대한 접근성이 좋습니다.

* 주요 시설: 한국전력공사 인천지역본부 등 업무 시설이 인접해 있어 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원) 및 지식산업센터 지원시설이나, 현황은 1개의 호수를 2개로 분할하여 반려견미용실 및 카페로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 관리 및 사용에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 내 호수 분할 이용: 1개의 법적 호수를 2개로 칸막이로 분리하여 사용하는 것은 건축법상 위반 소지가 있을 수 있으며, 추후 원상복구 명령이나 관련 행정 조치가 있을 경우 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 자료 검토 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 지하철 1호선 갈산역 인근의 인천 테크노밸리 U1 CENTER 내 지식산업센터 지원시설로, 탁월한 교통 여건과 주변 상업 및 주거 시설을 배후로 하고 있습니다. 감정가는 10억 2천만 원이며, 건물 면적 약 15.68평으로 소규모 상가 또는 사무실로 활용 가능한 공간입니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 현재 건축물대장상 용도와 다르게 1개의 호수를 2개로 분할하여 반려견미용실 및 카페로 이용 중인 점은 향후 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 1호선 갈산역 초역세권에 위치하여 접근성 및 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근에 다수의 아파트 단지 및 주거 지역이 있어 고정 고객 확보가 가능합니다.

* 바로 영업 가능성: 현재 반려견미용실 및 카페로 영업 중이므로, 업종 변경 또는 승계 시 비교적 빠른 시일 내 영업 재개가 가능할 수 있습니다.

* 향후 상권 성장 가능성: 지식산업센터 내 추가 입주 기업 및 종사자 증가에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 10억 2천만 원을 기준으로, 인수 보증금이 없는 점, 권리 관계의 안정성 등을 고려하여 산정될 수 있습니다. 하지만, 현황 용도와 공부상 용도 불일치 및 건물 내 호수 분할 이용에 따른 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 해당 업종의 시장 가치, 예상 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 본건의 현 임차 운영 상태에 대한 면밀한 조사와 주변 상권 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.