나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500256 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1117-6 웰메이드 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천지하철 "예술회관역" 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2016-3-15) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감등임. 내벽: 벽지 및 타일 마감등임. 창호: PVC창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 기계식주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 평지로서 오피스텔 다세대주택 및 소매점 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1117-6, 1117-7 공히: 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2026타경500256 (1)

• 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1117-6 웰메이드 2층201호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 208,000,000원 (2억 8백만원)

• 토지면적: 11.87㎡ (약 3.59평)

• 토지지분: 11.872㎡ (약 3.59평)

• 건물면적: 48.24㎡ (약 14.60평)

• 건물지분: 48.24㎡ (약 14.60평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

• 건물 사용승인일: 2016년 3월 15일

1.1. 입지조건

• 본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, "인천구월서초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

• 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

• 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 "예술회관역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

• 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사로 추정)입니다.

• 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑5)이며, 이보다 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

• 등기부등본상 을구 5번 순위의 주택임차권(채권자: 엄철민, 금액: 208,000,000원)이 존재했으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

• 등기부상 HUG(주택도시보증공사)의 가압류(갑6) 및 강제경매(갑8)가 존재하며, 이 경매로 인해 본건이 매각됩니다.

• 임차인 현황:

* 이혜인 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-26, 대항력 없음)

* 윤기섭 (보증금 1,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-10-25, 배당신고 2026-01-21, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사(엄철민) (보증금 208,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-11, 확정 2021-05-20, 대항력 없음, 배당신고 2023-07-21)

• 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

• 본건이 소재한 구월동 일대는 인천광역시의 주요 도심 지역 중 하나로, 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

• 인근에 인천지하철 예술회관역이 있어 유동인구가 많으며, 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

• 인천구월서초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

• 최근 주변 빌라 매매 사례(2026년 3월)는 39.82㎡(약 12.05평)에 4,500만원, 38.25㎡(약 11.57평)에 5,000만원, 49.82㎡(약 15.07평)에 8,500만원으로 거래되었습니다.

• 해당 사례들은 본건보다 건축 연도가 오래되었으나, 거래금액이 본건의 감정가(208,000,000원) 대비 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 격차가 두드러집니다. 본건은 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이므로, 이러한 점을 감안한 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

• 단지 인근으로 인천구월서초등학교가 있어 자녀 교육에 편리합니다.

• 인천지하철 예술회관역을 중심으로 각종 편의시설, 문화시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다.

• 주변이 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등으로 구성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항: 등기부상 해당 임차권이 말소 예정이나, 인수조건 변경 및 특이사항 언급은 거래 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다. 철저한 권리관계 확인이 필수적입니다.

• 감정가와 주변 시세의 격차: 본건의 감정가는 208,000,000원이나, 최근 거래된 비교적 오래된 빌라들의 시세는 4,500만원~8,500만원 수준으로, 본건은 건축 연도가 신축(2016년)이라는 점을 감안하더라도 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 향후 매각가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

• 내부 상태 확인의 어려움: 감정평가서상 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되었으며, 건축물대장 및 이웃 탐문으로 작성되었다는 점은 실제 내부 상태가 예상과 다를 수 있음을 시사합니다.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역에 포함되므로, 외국인 매수자는 이 점을 유의해야 합니다.

• 주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 인천 남동구 구월동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

• 권리관계는 복잡해 보이나, 대항력 있는 임차인이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어 보아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

• 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 HUG 관련 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

• 최근 거래된 주변 빌라들이 오래되었음에도 불구하고 본건의 신축 연식과 입지를 고려할 때, 감정가가 적정 수준일 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 2016년 준공된 건물로, 동급 연식의 다른 건물 대비 양호한 상태 및 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

• 뛰어난 입지: 인천지하철 예술회관역 도보 이용 가능 거리이며, 다양한 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접해 있어 투자 및 실거주 가치가 높습니다.

• 향후 가치 상승 잠재력: 구월동 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

• 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본건의 감정가는 208,000,000원입니다.

• 주변 시세 자료상으로는 오래된 빌라의 거래 가격이 현저히 낮게 나타나고 있으나, 본건은 2016년 준공된 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

• HUG가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있으며, 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

• 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

• 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

• 특히 HUG의 인수 조건 변경 관련 세부 내용을 파악하고, 주변 실제 거래 사례를 추가로 조사하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.