나이스옥션 법원경매 인천 2026타경22 [1] 인천광역시 중구 중산동 1873-17 블루오션레지던스호텔2 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 2층203호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 강화유리 마감 등. 내 벽 : 인테리어 마감 등. (사용승인일 : 2021.12.24)

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 호텔 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 숙박시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 15m 내외의 도로에 접하고, 북동측으로 보행자도로에 접하며, 남동측으로 광대로가 위치하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)).

공부와의 차이

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 호텔 사무실 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 호텔 사무실로 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경22 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1873-17 블루오션레지던스호텔2 2층203호

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 상세 내역

용도: 근린상가 (공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 호텔 사무실로 이용 중)

건축물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 2층 203호

사용승인일: 2021년 12월 24일

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 279,000,000원

토지면적: 5.82㎡ (약 1.76평)

건물면적: 43.95㎡ (약 13.29평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼합된 지역입니다.

블루오션레지던스호텔2는 2021년 준공된 신축급 건물입니다.

3.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

북서측으로 노폭 15m 내외의 도로, 북동측으로 보행자도로, 남동측으로 광대로에 접하고 있습니다.

3.3. 토지이용계획

본건이 속한 지역은 중심상업지역으로, 지구단위계획구역입니다.

또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한해 허가가 필요합니다 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.).

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당권, 2022-05-31 접수, 216,000,000원)

이하 후순위 권리인 갑3(인천신용보증재단 가압류) 및 갑4(하나은행 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)도 말소 대상입니다.

등기부채권 총액: 232,494,000원

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주식회사시엘로레지던스

보증금: 20,000,000원

차임: 800,000원

전입/사업일자: 2026년 03월 10일

확정일자: 2026년 03월 30일

배당신고일자: 2026년 04월 01일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인에게 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 및 유동인구

본건이 위치한 영종국제도시는 대규모 복합리조트 개발 등으로 관광 및 소비가 증가하고 있는 지역입니다.

주변에는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 행정복지센터가 인근에 있어 유동인구가 예상됩니다.

다만, 최근 인천 상업용 부동산 시장 침체와 함께 영종국제도시의 상가 공실률이 30%에 달한다는 분석이 있어 주의가 필요합니다.

골목형 상점가 지정 등으로 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

5.2. 지역 개발 계획 및 전망

영종국제도시에는 복합리조트 외에도 인천공항 확장, 항공 MRO, 물류 단지 개발 등이 진행 중이며, 지속적인 인구 유입이 이루어지고 있습니다.

향후 지역 개발과 함께 상권 가치 상승이 기대되나, 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 가능성도 존재합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

본건 인근에 "영종1동행정복지센터"가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변에는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

카지노 복합리조트, BMW 드라이빙 센터 등이 개발되어 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 주변에 인근에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 호텔 사무실로 이용 중입니다.

이는 향후 해당 공간을 다른 용도로 사용하고자 할 때 용도 변경 절차가 필요하거나, 기존 용도 외 업종 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

7.2. 임대 관계 미확인 (현재 임차인 외)

임대 관계는 미상으로, 현재 파악된 임차인 외에 추가적인 점유자가 있는지, 또는 임대차 계약의 상세 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7.3. 기타

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 특정 대상에게는 거래 시 허가가 필요합니다.

* 최근 영종국제도시 상업용 부동산 시장의 침체 및 높은 공실률은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 중산동의 중심상업지역에 위치한 신축급 근린상가입니다.

교통 접근성이 양호하고 주변 개발 호재가 있는 지역이나, 영종국제도시 전체의 상업용 부동산 시장 침체 및 공실률 증가 추세를 고려해야 합니다.

공부상 용도와 현황 용도 불일치에 대한 명확한 확인 및 향후 활용 방안 검토가 중요합니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

모든 후순위 권리는 말소되므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

9. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 영종도 개발 지역의 중심상업지에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득 및 관리가 용이합니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 권리분석 결과 인수할 보증금이 없으므로, 감정가(279,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 예상 임대수익률, 본건의 용도 불일치 문제 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인천 상업용 부동산 시장의 침체와 영종국제도시의 높은 상가 공실률을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

현황 용도(호텔 사무실)에 대한 임대 수요와 예상 수익을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.