나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500280 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 448-1 신성미소지움아파트 306동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소제 '인천영선고등학교' 서측 인근에 위치하면, 주변은 대단위의 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역으로서, 제 반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건 중 6층 601호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 '아파트'임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비(지역난방), 승강기 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지의 서측 및 북측으로 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-11-17)(접합) , 하수도(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동 448-1에 소재하는 신성미소지움아파트 306동 6층 601호입니다.

사건번호는 인천지방법원 2026타경500280 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 844,000,000원입니다.

토지 면적은 84.77㎡ (약 25.64평)이며, 건물 면적은 151.76㎡ (약 45.91평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 전OOOOO입니다.

건축물대장 상 본 물건이 속한 신성 미소지움 아파트는 2005년 5월 3일에 사용승인되었으며, 총 25층 건물 중 6층에 위치합니다.

본 아파트는 14개 동, 1030세대로 구성된 대단지입니다.

전용면적은 151.76㎡ (약 45.91평)이며, 분양면적 또한 해당 면적을 기준으로 판단합니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치하며, 주변은 '인천영선고등학교' 서측 인근 지역입니다.

주위 환경으로는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황 면에서는 차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 주변으로는 서측과 북측에 포장된 도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획 상 본 건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다.

또한, 하수도 저촉, 상대·절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

과거에는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이었으나, 현재 지정 기간은 만료되었습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 9월 3일 접수된 전남동부수산업협동조합의 근저당권 (을25)입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 26번의 주택임차권이 있습니다.

이 임차권의 권리자는 권은지이며, 보증금 120,000,000원, 전입일자 2024년 7월 1일, 확정일자 2025년 12월 24일로 대항력이 있습니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다른 임차인으로 김민언이 있으나, 보증금 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

본 물건의 등기부채권 총액은 945,600,000원입니다.

주요 특이사항으로는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 삼산동 일대는 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 이에 따른 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

단지 인근으로 학교 및 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근성이 우수하고, 대중교통 이용 또한 편리하여 상권의 기본적인 활력은 유지될 것으로 판단됩니다.

주변에 대규모 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 아파트 단지명은 신성미소지움이며, 14개동 총 1030세대로 이루어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 1787대가 가능하며, 이 중 실내 주차 1366대, 실외 주차 421대가 가능하여 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다.

인천영선고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 권은지 씨의 보증금 120,000,000원입니다.

만약 권은지 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

또한, 토지이용계획 상 하수도 저촉 사항이 있어 향후 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

과거 토지거래계약 허가구역이었던 점은 현재는 만료되었으나, 관련 규제가 다시 강화될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 삼산동의 대단지 아파트로서, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

단지 내 편의시설과 충분한 주차 공간, 편리한 교통 여건 등은 큰 장점입니다.

다만, 1억 2천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 이 부분에 대한 인수 부담이 매수자에게 가장 큰 리스크로 작용할 것입니다.

이 인수 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖춘 지역의 대단지 아파트라는 점이 매력적입니다.

시세 대비 감정가가 높지 않다는 점을 고려할 때, 인수하는 임차인 보증금을 고려하더라도 시세차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 및 보증금 관련 문제는 사전에 철저히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 844,000,000원입니다.

최근 유사 면적(128.8㎡)의 거래가는 2026년 5월 835,000,000원, 2026년 7월 720,000,000원입니다.

본 물건의 면적(151.76㎡)을 감안하여 환산 시, 시장가치는 대략 847,025,000원에서 983,630,000원 범위로 추정됩니다.

여기에 인수해야 할 임차인 보증금 120,000,000원을 고려하면, 실제 총 부담액은 입찰가에 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 예상 총 부담액이 시장가치를 초과하지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 800,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 부담액은 약 920,000,000원 (입찰가 800,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원)이 됩니다.

이는 추정 시장가치 범위 내에 있으나, 임차인과의 관계 및 명도 비용 등 추가적인 변수를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.