나이스옥션 법원경매 인천 2026타경25 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물(통칭 '한림가우디') 내 5층 501호로서, (2018.01.02 사용승인) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등

이용상태

집합건축물대장 상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측 및 서측으로 각각 세로의 지선도로(미추로46번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 147-51, 147-52 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제 한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경25 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-51 한림가우디 5층501호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2018년 01월 02일

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 11.28㎡ (약 3.41평)

건물면적: 73.45㎡ (약 22.22평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, "미추홀구청" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남측, 동측, 서측으로 각각 세로의 지선도로(미추로46번길)에 접해 있습니다. 1호선 도원역이 도보 약 10분 거리에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 소재한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 지정기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)은 현재 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본 상 여러 압류와 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

대항력 있는 임차인으로 김순덕 씨가 존재하며, 보증금 170,000,000원, 전입일자 2021년 10월 5일, 확정일자 2021년 11월 8일, 배당신고일자 2026년 1월 14일입니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

대항력 없는 임차인 최선형 씨는 보증금 0원으로 기록되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

갑15로 접수된 기흥세무서장의 압류(2024년 10월 17일)가 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건지는 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 미추홀구청이 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다. 또한, 다수의 오피스텔과 주거용 건물이 밀집해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 시장 동향

숭의동 일대의 오피스텔 시장은 꾸준한 거래량을 보이고 있습니다. 73.45㎡(약 22.22평) 면적의 오피스텔 실거래가는 대략 1억 3천만원에서 1억 7천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 2억 1백만원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임대 수익률 측면에서는 유사 면적의 오피스텔이 보증금 100만원에 월세 95만원 수준으로 거래되는 사례가 있어, 연 6% 내외의 수익률을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 미추홀구청이 위치하며, GS더프레시 미추홀구청점(420m)과 같은 근린생활시설이 있습니다. 홈플러스 인천숭의점은 폐점(394m)되었습니다. 교육 시설로는 인천숭의초등학교(0.4km), 인하대학교사범대학부속중학교(0.6km) 등이 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

숭의동 일대에서 장례식장 2곳의 신규 추진 및 증축 관련 주민 반대 사례가 있습니다. 이는 지역 내 정서적, 환경적 요인에 영향을 줄 수 있는 부분입니다. 현재 본건과 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 장례식장 추진 등으로 인해 지역의 주거 환경에 대한 주민들의 민감성이 나타나고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건에는 대항력 있는 임차인 김순덕 씨가 보증금 1억 7천만원과 함께 거주 중입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있지만, 임차인의 배당금 수령 여부 및 권리행사에 따라 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 낙찰자가 추가적인 법적 절차나 금전적 부담을 안게 될 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 기타 리스크

감정가가 현재 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 시세보다 낮은 가격으로 입찰해야 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 한림가우디 오피스텔은 비교적 신축 건물에 속하며, 역세권 및 주요 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 감정가, 그리고 주변 지역의 장례식장 추진 논란 등은 투자를 결정하기 전에 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리관계가 명확히 정리되지 않은 부분은 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의동 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 건물 상태 양호 기대.

* 인근에 미추홀구청 등 행정기관 및 편의시설 위치.

* 일부 재개발 호재(숭의현대, 전도관구역 등)가 있어 향후 지역 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가(201,000,000원) 대비 약 79.6% 수준이며, 유사 면적 오피스텔의 시세(약 1억 3천만원~1억 7천만원)와 대항력 있는 임차인(보증금 1억 7천만원)의 존재로 인한 리스크를 종합적으로 고려한 금액입니다. 낙찰 후 임차인과의 명도 절차 진행 및 보증금 인수 여부에 따라 실제 투자 가치는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.