나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500269 [1] 인천광역시 서구 석남동 575-29 유진연립 다동 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서부여성회관역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브즙지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 제105호로서, (사용승인일 : 1979.04.23) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "연립주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 자루형의 토지로서 현재 "연립주택,근린생활시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8m내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500269 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드 주식회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 석남동 575-29 유진연립 다동 1층105호

용도: 연립주택

건물구조: 세멘벽돌조 스라브즙지붕 지하1층/지상2층 건물 중 제1층 제105호

사용승인일: 1979년 4월 23일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 47.50㎡ (약 14.34평)

토지지분: 47.5㎡ (약 14.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.61㎡ (약 15.31평)

건물지분: 50.61㎡ (약 15.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 108,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, "서부여성회관역" 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택 밀집 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 인천지하철 2호선 서부여성회관역이 도보 약 1~5분 거리에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 4월 18일자 현대카드의 가압류 (금9,568,630원)입니다.

이후 접수된 대부분의 권리(현대캐피탈, 신한은행, 삼성카드 가압류 및 국민건강보험공단, 마포구 압류)는 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

총 채권액 합계는 107,104,873원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최영숙

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 8월 30일

배당신고일자: 2026년 2월 20일

대항력: 있음

특이사항: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

3.3. 권리 분석 의견

본건에는 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 임차인은 2021년 8월 30일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 65,000,000원입니다. 비록 배당신고를 하였고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 있습니다만, 대항력 있는 임차인의 경우 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔여 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 임대료 또한 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 연립주택으로, 주변에 유진연립, 한빛빌라, 경성빌라, 대명그린빌 등 유사한 연립/다세대 주택들이 소재합니다.

최근(2026년 1월) 거래된 주변 시세는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (1992년식, 40.98㎡): 77,000,000원 [json]

* 경성빌라 가동 (1992년식, 38.97㎡): 100,000,000원 [json]

* 대명그린빌 (2011년식, 47.76㎡): 105,000,000원 [json]

감정가 108,000,000원에 비해, 최근 거래된 신축 빌라(대명그린빌)의 가격이 105,000,000원인 점을 고려할 때, 본건(1979년 준공)의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 본건의 건물 면적(50.61㎡)이 비교 대상 빌라들보다 약간 더 넓다는 점은 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 교통: 인천지하철 2호선 서부여성회관역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 CU 등 편의점이 다수 분포하고 있으며, 홈플러스, 가좌시장 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 주변에 병원이나 의료시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 주거 지역이므로 기본적인 의료 서비스 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보와 주변 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 특별한 혐오시설(유해시설)이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 공동주택 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'인 최영숙의 존재입니다. 임차인의 보증금 65,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 인수하지 않을 가능성을 시사하지만, 대항력 유무와 배당 순위를 면밀히 재확인해야 합니다. 임대료 또한 미상인 점은 추가적인 불확실성을 야기합니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 1979년에 건축되어 건물 노후도가 상당히 높습니다. 이는 유지보수 비용 증가 및 잠재적인 리모델링 또는 재건축 필요성으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 지하철 2호선 서부여성회관역 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호합니다. 하지만 1979년 건축된 노후 건물이라는 점과 가장 큰 리스크 요인인 '대항력 있는 임차인' 존재로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 관련 문제는 철저한 권리 분석 및 사실 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서부여성회관역 초역세권으로 교통 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 주변이 공동주택 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 시세 상승 잠재력: 재개발 또는 리모델링 추진 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

최근 주변 빌라 거래 사례를 보면 1992년식 38.97㎡ 빌라가 100,000,000원에, 2011년식 47.76㎡ 빌라가 105,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 1979년식으로 연식이 오래되었지만, 건물 면적은 50.61㎡로 비교적 넓습니다.

'대항력 있는 임차인'의 보증금 65,000,000원 인수 여부가 불확실한 상황이며, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 부분을 신뢰하더라도 임차인과의 명도 문제 발생 가능성은 존재합니다. 또한, 건물의 노후도를 고려할 때 향후 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다 낮게 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 보수적으로 예상 입찰가를 98,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 90.7% 수준입니다. 최종 입찰가는 법원 결정 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.