나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60095 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1344 흰돌마을아파트 504동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석중학교' 남동측에 인접하여 위치하고 있 는 흰돌마을(서안)아파트내 제504동 제2층 제202호로서, 주위는 동류형의 아파트단지지대와 초.중.고등학교 등 교육시설지대, 오피스텔, 한전고양지사 등 관공시설 그리고 노변을 따라 형성된 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 고양우편집중국 사거리를 중심으로 일 산로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지층, 지상17층 건물내의 2층 202호로서, 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

열병합 지역난방설비 구비되어 있으며, 도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재 탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축 물대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60095 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1344 흰돌마을아파트 504동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 490,000,000원

토지면적: 45.58㎡ (약 13.78평)

건물면적: 73.17㎡ (약 22.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 '백석중학교' 남동측에 인접하여 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 아파트단지와 초중고등학교 등 교육시설, 오피스텔, 관공시설(한전고양지사) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 고양우편집중국 사거리를 중심으로 일산로 등 주요 도로가 지나고 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 대체로 무난한 지역으로 평가됩니다.

아파트 정보

단지명: 흰돌마을5단지서안

준공연도: 1994년 (약 30년 경과)

총 세대수: 628세대

주차대수: 총 249대 (지상 12대, 지하 25대)

최고층: 17층

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당(접수일자: 2014-07-15)입니다.

이후 설정된 모든 권리(을17, 을18 근저당, 갑4 가압류, 갑5 임의경매)는 본건 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 인수 부담이 없는 상태임을 의미합니다.

그러나 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 임대관계가 정확히 확인되지 않았으므로, 실제 점유 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주거 중심 상권

본건이 위치한 백석동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

주요 소비층은 단지 내 거주민들입니다.

근린생활시설 및 편의시설

단지 주변 노변을 따라 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 학교 및 관공시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경

본건은 철근콘크리트 벽식구조의 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

집합건축물대장상의 등재사항, 현황도면 및 동일 면적의 표준적인 이용 상황을 종합하여 내부 상태를 파악하였으며, 실제 내부 구조 및 상태는 폐문으로 인해 직접 확인하지 못했습니다.

건축물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 벽식구조로, 슬래브 지붕을 가지고 있습니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 이중창호로 마감되었습니다.

난방은 열병합 지역난방 방식이며, 도시가스, 위생 및 급배수, 소화전 및 화재 탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화

본건 아파트는 1994년 6월에 사용 승인되어 약 30년 이상 경과한 건물입니다.

향후 유지보수 및 리모델링 등에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 상태 및 임대 관계 미확인

폐문부재로 인해 내부의 정확한 상태, 수리 필요 여부, 난방 및 설비 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없습니다.

또한, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 실제 점유 및 보증금/차임 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

유동화 물건

본건이 유동화 물건으로 분류되어 있으나, 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 주변 교통 및 교육 환경이 우수합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없는 것으로 확인되었습니다.

하지만, 건물 노후화, 내부 상태 및 임대 관계의 미확인 등은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

따라서, 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치

백석동은 탄탄한 주거 인프라를 갖춘 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

편리한 교통 및 생활 환경

주요 도로 접근성과 주변 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

권리 관계의 명확성

매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 권리 인수 위험이 적은 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

본건은 전용면적 73.17㎡ (약 22.13평)입니다.

최근 거래 사례(2026년 5월)에서 동일 면적(73.17㎡)의 9층 매물이 477,000,000원에 거래되었습니다.

이 거래를 기준으로 평당 시세는 약 21,550,000원에서 21,800,000원 수준으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 본건(22.13평)의 적정 시가는 약 477,000,000원에서 485,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 및 예상 입찰가

본건의 감정가는 490,000,000원으로, 최근 거래가(477,000,000원)와 비교 시 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

또한, 본건은 2층으로, 9층 거래 사례에 비해 층수 선호도가 다소 낮을 수 있으며, 건물의 노후화, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

따라서, 시세 대비 합리적인 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 450,000,000원 수준을 권고합니다.

이 가격은 최근 거래가(477,000,000원) 대비 약 5.6% 할인된 금액이며, 감정가(490,000,000원) 대비 약 8.2% 할인된 금액으로, 리스크를 고려한 적정 수준이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.