나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60086 [1] 경기도 파주시 야당동 421 스페이스 106동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 인근에 위치하는 스페이스 제106동 제4층 제401호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장 및 창고등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 경의중앙선 '야당역' 및 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 4층 401호로서, 외벽은 드라이비트 및 일부 석재붙임등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약4-6미터 내외의 도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 야당동 421 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). - 야당동 421-142 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 5번 2024년 3월 15일 제18383호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 29.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2026타경60086 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (자료상 '주OOOOOOO'로 표기)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 421 스페이스 106동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 69.88㎡ (약 21.14평)

토지지분: 69.875㎡ (약 21.14평)

건물면적: 55.27㎡ (약 16.72평) (전용면적)

건물지분: 55.27㎡ (약 16.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 (주택임차권등기 말소 동의)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 인근에 위치.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장 및 창고 등이 혼재.

2.2. 교통 환경

차량 접근 및 주정차 가능.

인근에 경의중앙선 '야당역' 및 버스정류장 소재.

시내 접근성 및 대중교통 이용 편리성이 무난함.

2.3. 토지 이용 현황

2필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중.

남동측으로 로폭 약 4-6미터 내외 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 특정 주택 거래 제한).

3. 권리분석

3.

3.1. 채권자 및 경매 개시

강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 173,000,000원.

말소기준권리는 수원시의 압류 (갑구 8, 2024.12.20 접수).

3.2. 등기부 요약

소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 강제경매 등 다양한 권리 변동 이력 확인.

을구 5번 주택임차권등기(2024.03.15 접수, 165,000,000원)는 신청 채권자인 주택도시보증공사가 채권양수인으로서, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

이에 따라 해당 주택임차권등기는 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김회강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 조아름

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(손 ), 보증금: 165,000,000원, 173,000,000원 (증액분 포함)

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-04, 2022-11-21

배당신고일자: 2024-03-15

대항력: 없음

비고: HUG의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예상.

3.4. 인수되는 권리

없음 (주택임차권등기 HUG의 확약서 제출로 소멸 예상)

4. 상권 및 생활 정보

4.

4.1. 주변 시설

야당역 인근으로 상업 시설, 근린생활시설, 주택 밀집 지역.

인근에 공장 및 창고 등도 소재하는 것으로 파악됨.

주변 시설 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음.

4.2. 생활 편의성

야당역을 중심으로 형성된 상권으로 편의시설 이용이 용이함.

주변에 다수의 주거 단지가 있어 주거 환경이 비교적 양호.

5. 건물 상세 정보

5.

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕, 4층 중 4층 위치.

외벽: 드라이비트 및 일부 석재 붙임 마감.

창호: 샷시창.

위생, 급배수, 난방 설비 등 갖춤.

5.2. 건축 정보

준공일: 2014년 12월 24일 (사용승인일 기준)

총 4층 건물, 본건은 4층.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.

6.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 사례 중 가장 유사한 '태종에비뉴' (2019년식, 다세대, 65.1㎡ 전용면적, 3층, 2026년 7월 거래, 285,000,000원)가 있음.

본건은 55.27㎡ 전용면적, 2014년식, 4층으로, 면적과 건축 연도가 다소 차이가 있음.

유사 면적(55.27㎡) 기준으로 환산 시, 태종에비뉴 사례(65.1㎡ 기준 285백만원)의 평당 단가는 약 437만원 (28,500만원 / 65.1㎡).

본건(55.27㎡)에 이 단가를 적용하면 약 241,500,000원 (55.27㎡ * 437만원/㎡)이 됨.

다른 연립주택 사례(150백만원, 180백만원)는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있음.

6.2. 감정가 대비 비교

본건 감정가: 226,000,000원.

최근 유사 거래 사례 (태종에비뉴)를 기반으로 환산한 시세: 약 241,500,000원.

이는 감정가가 최근 시장가 대비 약간 낮을 수 있음을 시사.

6.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원 (HUG의 확약서 제출로 임차권 소멸 예정)

입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가: 226,000,000원

* 유사 사례 환산가: 약 241,500,000원

* 소유권 이전 비용, 세금, 수리비 등 부대 비용 고려.

권리상의 특별한 인수 부담이 없고, 최근 거래 사례가 더 높은 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

보수적으로 접근하여 감정가와 최근 거래 사례의 중간 지점 또는 약간 상향된 금액으로 입찰가 산정.

예상 입찰가: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

7. 잠재적 리스크

7.

7.1. 임차인 관련

대항력 없는 임차인(김회강, 조아름)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 별도의 재산상 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

7.2. 건축 연식

2014년 준공으로 10년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성.

7.3. 주변 환경

'공장 및 창고'가 인접해 있어 소음, 분진, 악취 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있음.

7.4. 토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가 필요. (일반적인 내국인에게는 해당 없음)

8. 종합 의견

8.

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임.

권리분석상 특별한 인수 부담이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 임차권등기가 말소될 것으로 예상되어 명확한 권리관계가 파악되는 물건임.

최근 유사 거래 사례 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있음.

다만, 주변 공장·창고의 영향 가능성 등은 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

9. 투자 포인트

9.

* 역세권 입지: 야당역 도보 이용 가능한 역세권 물건.

* 명확한 권리관계: HUG 확약서로 인한 주택임차권 등기 소멸 예상으로 인수 부담 없음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 거래 사례가 높은 점.

* 주거용 부동산 투자: 안정적인 주거용 부동산으로서 가치.

10. 예상 입찰가

10.

235,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.