나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70089 [1] 경기도 양주시 고읍동 94 현대아파트 103동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고읍동 소재 "덕현중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린시설, 학교 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

1999년 12월에 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트스라브 및 경량철골박공지붕 18층건내 7층 701호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 광평수 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 4차선도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 경관녹지(저촉) , 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) , 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70089 (1)

소재지: 경기도 양주시 고읍동 94 현대아파트 103동 7층 701호

용도: 아파트

감정가: 374,000,000원

토지면적: 71.49㎡ (약 21.63평)

건물면적: 134.99㎡ (약 40.83평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 양주시 고읍동 소재 "덕현중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린시설, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 단지는 동측으로 4차선 도로와 연결되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 02일 접수된 주식회사지인파이낸스대부의 근저당권 (을17)으로, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 말소예정 권리: 등기부등본상의 을17 근저당권, 을17-1 17번근저당권부채권근질권설정, 갑33 임의경매 등은 모두 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-10, 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-10, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 근린시설과 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트명: 현대 아파트

* 주소: 경기도 양주시 고읍동 94 (103동 7층 701호)

* 건축년도: 1999년 12월 사용승인 (2026년 기준 약 27년차)

* 건물구조: 철근콘크리트벽식구조, 18층 건물 중 7층

* 면적: 전용면적 134.99㎡ (약 40.83평)

* 세대수: 해당 단지는 총 4개 동, 293세대로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 257대 주차 가능 (세대당 약 0.88대)

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 시설: 덕현중학교가 인근에 위치하며, 기타 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1999년 준공되어 약 27년 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 경관녹지(저촉), 대로1류(저촉), 중로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획상의 제한사항이 존재합니다. 이는 재건축이나 용도변경 등에 영향을 줄 수 있으나, 현 상태에서는 일반적인 아파트 이용에 큰 지장을 주지 않을 것으로 보입니다.

* 임대차 관계: 현재 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 것으로 신고되어 있어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 1999년 준공된 아파트로 연식이 있으나, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 환경 및 편의 시설이 갖추어진 곳입니다. 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등의 요인에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 명도 절차에 대한 부담이 적습니다.

* 제공된 실거래가 정보와 비교 시, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요를 바탕으로 한 자산 가치 유지가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 374,000,000원

* 면적: 134.99㎡ (약 40.83평)

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 15일: 134.99㎡, 10층 거래가 350,000,000원

* 2026년 5월 20일: 84.855㎡, 3층 거래가 230,000,000원

* 2026년 6월 1일: 99.767㎡, 9층 거래가 272,000,000원

* 분석: 본건과 동일한 면적(134.99㎡)의 최근 거래가는 3억 5천만원입니다. 이는 감정가(3억 7천 4백만원)보다 약 2천 4백만원 낮습니다.

* 예상 입찰가: 보수적인 접근을 고려하여, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 (3억 3천만원 ~ 3억 5천만원) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.