나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70054 [1] 경기도 포천시 일동면 사직리 407-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 일동면 사직리 소재 "사직삼거리" 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(3) 공히 : 부정형의 토지로서, 묵전 상태임. 일련번호(2) : 부정형의 토지로서, 도로 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적상 맹지이며, 인접토지를 통하여 접근이 이루어지고 있는 상태임. 일련번호(2) : 본건 동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함. 일련번호(3) : 본건 동측으로 폭 약 3-4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(3) 공히 : 관리지역미분류(2024-11-05)(사직온천 용도지역 환원(도시정책과 문의), 세분화 전까지 보전관리), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. 일련번호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

1. 농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 영농 가능 상태로 원상복구 요함.
3. 매각에서 제외되는 제시외 수목 1그루 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70054 (1)

소재지: 경기도 포천시 일동면 사직리 407-2

용도: 전 (농지)

감정가: 63,270,000원

토지면적: 555.00㎡ (약 167.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 포천시 일동면 사직리 소재 "사직삼거리" 북측 및 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 농경지, 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

* 지적상 본건(1)은 맹지이나 인접토지를 통하여 접근이 이루어지고 있으며, 본건(2), (3)은 동측으로 폭 약 3-4미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 관리지역미분류(사직온천 용도지역 환원, 세분화 전 보전관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 7일 포천시의 압류 (갑12) 입니다.

* 선순위 권리: 1989년 12월 6일자 최승호 명의의 소유권이전청구권가등기(갑2)가 있으며, 이는 본 매각 절차에서 인수되는 권리입니다.

* 후순위 권리: 근저당권 (을1, 2018-06-21, 김나은, 2억6천만원) 및 여러 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등기는 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 267,177,867원 입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 등기부상 임차인은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있으며, 전반적으로 농업 관련 활동이 이루어지는 곳입니다.

* "사직삼거리" 인근이라는 점은 어느 정도의 접근성과 생활 편의시설과의 연계를 시사하지만, 대규모 상권과는 거리가 있습니다.

* 포천시 일동면 지역은 온천 개발 등으로 인해 일부 지역의 개발 가능성이 언급되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 차량 접근이 가능하여 자가용 이용이 편리합니다.

* 주변에 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 원상복구 의무: 현재 묵전 상태이며, 화분 및 목재 등 야적된 물건을 철거하고 영농이 가능한 상태로 원상복구해야 하는 의무가 있습니다.

* 선순위 가등기 인수: 1989년 12월 6일자 소유권이전청구권가등기(최승호)를 인수해야 합니다. 이는 추후 소유권 관련 분쟁이나 추가적인 법적 절차로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 맹지 가능성: 지적상 맹지일 경우, 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 및 도로 이용에 대한 협의가 중요하며, 이는 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 관리지역(보전관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 포천시 일동면 지역 인근에서 의료폐기물 소각장 증설 논란이나 폐플라스틱 열분해 시설 관련 이슈가 있었으며, 이는 지역 이미지나 생활 환경에 대한 잠재적 우려를 나타낼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 일동면의 농지로서, 63,270,000원의 감정가를 가지고 있습니다. 주요 특징으로는 농지 취득 시 농지취득자격증명 제출 의무, 원상복구 필요성, 그리고 인수해야 하는 선순위 가등기가 있다는 점입니다. 특히, 1989년에 설정된 소유권이전청구권가등기는 본 경매 물건의 낙찰자에게 인수되어 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 매우 높으므로, 투자 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 지적상 맹지일 가능성과 각종 토지이용 제한 사항도 고려해야 합니다. 주변 지역 개발 가능성이 일부 언급되기도 하지만, 전반적으로 농지로서의 취득 요건과 권리 관계의 복잡성을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 취득이 가능하고, 원상복구 후 실제 영농 계획이 있는 경우, 농업 생산 기반 확보 차원에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 장기간 경과한 선순위 가등기를 인수함에 따라, 권리 분석 및 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

* 인근 지역의 온천 개발 등 개발 호재가 있다면 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 가등기 인수, 농지취득자격증명 필요, 원상복구 의무 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 특히 인수해야 하는 가등기의 가치와 잠재적 위험성을 고려할 때, 감정가 63,270,000원 보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 권리 분석, 원상복구 비용 산정, 향후 토지 이용 가능성 평가 및 시장 조사를 통해 결정해야 하며, 40,000,000원 이하의 금액을 기준으로 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.