나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70036 [1] 경기도 연천군 연천읍 동막리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 연천읍 통현리 소재 "연천입구교차로" 북동측 인근에 위치 하며 주위는 자연취락, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위한경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접토지와 대체로 평탄하나, 북측 부분은 보강토 등을 쌓아 부지 조성 하였으며, 근린생활시설 건부지(사무실 등)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역), 제한보호구역(2026-01-14).

제시목록 외의 물건

본건 토지 남측에는 별첨 사진용지에서와 같이 이동 가능한 제시외 컨테이너 3개동 (3m×6m, 2개동, 3m×9m, 1개동)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층(기호 2,3) 으로(건물사용승인일 : 2024.01.18). 외벽 : 석재 타일 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

제2종근린생활시설(사무실 등)으로 이용중 이며, 내부 구조는 지적 및 건물 개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비(LPG 가스를 이용한 난방)등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉤).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 3동 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70036 (1)

감정가: 782,090,080원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 연천군 연천읍 동막리 424-6

토지면적: 1487.00㎡ (약 450평)

건물면적: 281.28㎡ (약 85평)

용도: 제2종근린생활시설 (사무실 등)

건축물 사용승인일: 2024년 1월 18일 (신축 건물)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보 물건

주의사항:

* 일괄매각하며, 제시외 건물 포함입니다.

* 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너 3동이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 연천군 연천읍 동막리 소재, "연천입구교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 자연취락, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 무난한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 사다리형으로 인접 토지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 북측 일부는 보강토 등으로 부지 조성이 이루어졌습니다. 본건 토지 남동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2023-10-19) 및 제한보호구역(2026-01-14)에 해당하여 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사서진

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 대상입니다.

3.3. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 3월 27일 접수된 동두천중앙새마을금고 근저당권(을17)입니다.

* 총 채권액 (토지 기준): 739,632,842원

* 총 채권액 (건물 기준): 672,808,582원

* 토지 및 건물 등기부 상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 연천읍 동막리는 자연 취락과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 동막계곡 등 자연 경관이 발달해 있습니다.

4.2. 상업시설 및 접근성

물건은 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변에는 유사한 근린생활시설 및 주거 시설이 분포하고 있습니다. "연천입구교차로" 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 차량 이용 시 주요 도로망과의 연계가 용이합니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 조사)

주변 지역은 주로 자연 녹지 및 농경지, 자연 취락지구로 이루어져 있어 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 동막계곡 등 자연휴양지가 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 조성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 쇼핑몰 등의 대규모 편의시설은 인접 지역으로 이동해야 할 수 있으나, 근린생활시설로서 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보입니다.

5.2. 교통 인프라

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 연천읍 중심지 및 주요 도로망 접근이 용이합니다.

5.3. 자연 및 문화 환경

동막계곡, 성산, 아미천 등이 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 고대산, 재인폭포, 임진강 등 연천군의 주요 관광지와도 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 제한

본 물건이 위치한 지역은 생산녹지지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 제한보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 총면적에는 포함되지 않은 별도의 컨테이너 3동이 토지 상에 존재하나, 이는 매각에서 제외되므로 낙찰 후 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

6.3. 중복/공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 법적 절차 및 추가 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최근 신축된 제2종 근린생활시설로, 연천군 연천읍 동막리라는 자연 친화적인 입지에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 모두 감정가 대비 권리관계가 명확하고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 생산녹지, 자연녹지지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 대한 법규 검토가 필요하며, 매각 제외되는 제시외 컨테이너의 처리를 고려해야 합니다. 동막계곡 등 주변의 자연 환경과 관광 자원과의 연계성을 고려할 때, 지역적 특성을 활용한 다양한 사업 또는 시설 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2024년 사용승인)으로 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차의 불확실성이 낮습니다.

* 연천 동막계곡 인근의 자연 친화적인 입지로, 관광 관련 시설 등으로 활용 시 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 권리관계가 깨끗하여 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 782,090,080원입니다. 인수되는 임차인 보증금이 없으며, 등기부 상 권리관계가 모두 소멸되는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 향후 활용 가능성, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 낙찰가는 본 물건의 현재 상태, 추가 비용(명도, 컨테이너 처리 등), 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.