나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13918 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 508-2 효성써너스빌에코 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 망우역(경의중앙선) 남동측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 업무용 혹은 상업용 건물, 주상용 건물 등의 용도복합 건물, 주거용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 10층 1001호로서, 외벽 : 외장석재마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 네필지 일단으로 대체로 사다리형의 토지로서 공부상 주용도가 오피스텔, 근린생활 시설 등인 건물(효성써너스빌에코)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 중로 수준의 망우로60길에, 서측으로는 세로 수준의 망우로58길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-토지 기호1(508-2) 및 기호2(508-3) 공히 : 도시지역, 일반상업지지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정 과), 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524- 3146)관할), 재정비촉진지구, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역), 과밀억제권역, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상용도:아파트, 지정 기간: 2025.10.20~2026.12.31). -토지 기호3(508-4) 및 기호4(508-5) 공히 : 도시지역, 일반상업지지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 대공방 어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 재정비촉진지구, 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간: 20 25.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상용도:아파트, 지정기간: 2025.10. 20~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 내부 마감재 및 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사사항(평가전례 포함) 등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13918 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 508-2 효성써너스빌에코 10층1001호

* 건물구분: 오피스텔

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

* 건물면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며, 망우역(경의중앙선) 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변으로는 업무용, 상업용, 주상복합 건물, 주거용 건물, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 복합적으로 소재하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(망우역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부상 권리사항 요약:

* 소유권 이전 (갑3, 갑4, 갑5): 순차적으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주택임차권 (을4, 이건희): 120,000,000원 설정되었으나, 말소 예정입니다.

* 압류 (갑6): 동고양세무서장 명의로 압류가 설정되었으나, 말소 예정입니다.

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사 명의로 120,000,000원을 청구하여 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이건희)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-09-23 / 2022-09-06

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금: 0원. 본건 매각으로 인해 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 망우동 일대는 망우역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

* 효성써너스빌에코는 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 구성된 복합 건물로, 주변에 다양한 상업 시설과 주거 단지가 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 망우역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 학교, 공원, 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 건물 편의시설: 본 오피스텔은 철근콘크리트 구조로, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 각종 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 개발 사업 진행 시 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있으며, 장기적으로는 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등이 부동산 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태를 집합건축물대장, 표준사양, 탐문조사 등에 근거하여 파악하였으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건: 임차인의 대항력 포기조건 매각으로 매수인 부담은 없으나, 관련 절차를 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 망우역 역세권에 위치하며, 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력이 있는 오피스텔입니다.

* 면적 대비 적정한 감정가와 최근 거래가격을 고려할 때, 입찰을 고려해 볼 만한 물건입니다.

* 다만, 임장 확인을 통해 내부 상태 및 주변 환경을 면밀히 점검하고, 재정비촉진지구 관련 정보와 토지거래 허가 사항을 충분히 검토 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망우역을 도보로 이용 가능한 교통의 요지입니다.

* 재정비촉진지구: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 18.50㎡의 전용면적은 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적 18.50㎡ 기준, 최근 2026년 5월 실거래가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 감정가 110,000,000원과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능한 경쟁력 있는 입찰가는 98,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여, 102,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.