나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6257 [1] 서울특별시 강북구 수유동 296-7 세영아트빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 동측 인근에 위치하고, 부근 은 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인근에 지하철 우이신설(가오리역)등 이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호로서, 외벽: 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 가장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 세로한면의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026 .12. 31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6257 (1)

채권자: 주식회사케이비국민카드 (강제경매 신청 채권자)

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 296-7 세영아트빌 2층203호 (신주소: 서울특별시 강북구 인수봉로72길 31-28)

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

토지면적(지분): 17.80㎡ (약 5.38평)

건물면적(전용): 29.11㎡ (약 8.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건물 현황

건물명: 세영아트빌

건축년도: 2012년

총층수: 5층

본건 위치: 2층 203호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

전용면적: 29.11㎡ (약 8.81평)

2.4. 토지 현황

토지형상: 가장형의 토지

이용상태: 다세대주택 부지

인접도로: 남서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 지하철 우이신설선 가오리역이 인근에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 09월 20일 접수된 우리은행 근저당권(을4)이며, 채권액은 80,850,000원입니다.

4.2. 권리 현황

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(인수되는 권리)는 없는 것으로 확인되었습니다. 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 150,614,808원입니다.

4.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)에 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

본건 감정가는 162,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 유사한 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 7일 거래된 수유동 448-27번지 소재 상아주택(2009년 건축, 전용 60.88㎡)은 266,500,000원에 거래되었습니다. 평당 약 1,348만원 수준입니다.

- 2026년 7월 7일 거래된 수유동 567-33번지 소재 북한산드림빌(2015년 건축, 전용 44.5㎡)은 200,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 1,474만원 수준입니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 수유동 455-17번지 소재 세윤하이츠(A)(1993년 건축, 전용 41㎡)는 150,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 1,207만원 수준입니다.

본건의 전용면적(29.11㎡, 약 8.81평) 및 건축년도(2012년)를 고려할 때, 평당 약 1,300만원~1,500만원 수준의 시세가 형성될 수 있으나, 제공된 비교 사례들의 면적이 본건보다 훨씬 크고 건축 연도가 상이하여 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 감정가는 유사 면적 대비 시세보다 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

도보 거리에 서울인수초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 또한, 주변 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 편의시설

인근 버스정류장과 지하철 가오리역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주택가로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등)은 접근 가능한 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태에 해당합니다.

7.2. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 예비 조사 결과, 본건 주거지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 상세한 현장 확인 및 민감 시설과의 거리 등은 추가적인 검토가 필요합니다.

7.3. 기타 특이사항

- 임대 현황 및 실제 점유 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

- 감정가 대비 비교 사례들의 시세가 낮게 형성된 점은 향후 시세 변동 또는 투자 수익률 산정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 서울인수초등학교 인근 주택가에 자리 잡고 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 권리 관계 또한 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 전용면적 29.11㎡의 소형 주택이며, 감정가 대비 인근 최근 거래 사례의 면적당 가격이 낮게 형성된 점은 시세 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

- 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 안전한 등기 상태 확보가 가능합니다.

- 편리한 교통 및 교육 환경: 지하철역 및 초등학교가 인접하여 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

- 소형 평형: 1인 가구나 소규모 가구의 실수요자 또는 임대 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,000,000원입니다. 인근 유사 면적의 시세 분석 결과, 평당 약 1,300만원~1,500만원을 적용할 경우 예상 시세는 약 114,000,000원~132,000,000원 범위로 추정됩니다.

종합적으로 고려할 때, 경매 물건의 특성상 유찰 가능성을 염두에 두고, 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 초기 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 129,000,000원부터 시작하여, 시세 및 현장 조사를 바탕으로 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.