나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10 [1] 서울특별시 성북구 종암동 104-1 종암에스케이아파트 101동 24층2407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 종암경찰서 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 단독 주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕으로 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장 도로 및 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2019-11-27){교육환경 보호 에 관한 법률}, 절대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(2019-11-27){교육 환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법 }, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도:아파트 지정기간:2025.10.20.~2026.12. 31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오봉새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 104-1 종암에스케이아파트 101동 24층2407호

토지 면적: 26.27㎡ (약 7.95평)

건물 면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

아파트 전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

아파트 총면적 (단지): 144,121.95㎡

1.3. 건물 구조 및 용도

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

사용승인일: 1999년 4월 7일

총 층수: 27층 (해당 동)

해당 층수: 24층

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 900,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 종암경찰서 동측 인근에 위치함.

주위에는 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 주변 편의 및 교육 시설

소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역임.

도로 접함.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률).

대공방어협조구역 (위탁고도: 77~257m).

과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도 지정, 2025.8.26.~2026.8.25).

토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 (수협은행 근저당, 2017-04-19)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 모든 을구 권리(근저당) 및 갑구 권리(가압류, 압류)는 말소될 예정임.

총 채권액: 872,476,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황상 인수되는 보증금이 없으므로 낙찰자는 이를 부담하지 않음. 다만, 임대관계는 미상인 것으로 확인되어, 실제 점유 및 임차 관계는 현장 재확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 아파트 단지 현황

본건은 총 1318세대로 구성된 종암SK아파트 단지 내에 위치함.

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 편의시설이 갖추어져 있음.

총 주차대수는 1691대로, 세대당 약 1.28대의 주차 공간을 제공함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 주거지역에 위치하며, 주변에 학교 및 공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함.

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소(02-942-4271)를 통한 편리한 주거 관리가 가능함.

엘리베이터, 난방, 위생 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 서울북부지방법원 2026타경72 (수협은행)와 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 변동이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

6.2. 내부구조 확인 필요

감정평가서 상 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부구조 확인이 제한적이었으며, 집합건축물대장 상 현황도와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 재확인해야 함.

6.3. 토지이용계획상의 제한

토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어 (2026년 8월 25일, 2026년 12월 31일) 해당 기간 동안 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 종암동에 위치한 아파트로, 서울 지역 아파트로서의 가치 상승 잠재력과 교통 편의성을 갖추고 있음.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 정리되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

다만, 내부 확인 제약, 중복 사건, 토지거래허가구역 등의 리스크 요소를 충분히 고려해야 함.

최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 고층이라는 장점을 고려할 때 시세차익을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

서울 지역 아파트로서의 가치 상승 잠재력.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능함.

감정가 대비 시세 상승 여력 (고층, 좋은 전망 기대).

9. 예상 입찰가

최근 매매가 분석:

84. 72㎡ (25.63평) 5층 매물: 1,045,000,000원 (2026년 7월)

본건은 84.72㎡ (25.63평) 24층으로, 5층 매물 대비 높은 층이라는 장점이 있음.

감정가는 900,000,000원으로, 최근 실거래가보다 낮게 책정되었음.

시장 가격은 10억 4천 5백만원 이상으로 추정되며, 고층 프리미엄을 고려하면 더 높을 수 있음.

본 건은 2026타경10 (1)이며, 채권액 총계 872,476,000원을 참고할 수 있으나, 이는 입찰가 산정에 직접적인 기준이 되지는 않음.

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수하게 시세 및 낙찰 가능성을 고려하여 산정함.

최근 실거래가 10억 4천 5백만원과 감정가 9억원을 고려하고, 24층의 프리미엄을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 1,000,000,000원 ~ 1,100,000,000원 사이의 입찰가를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.