나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경7 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 774-4 마곡센트럴타워1 제2층 제215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 소재 ‘발산역(지하철 5호선)’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '발산역' 및 '마곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상12층 건물 내 제2층 제215호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2016.09.01) 외벽 : 커튼월 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점)(상호: 기후)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터, 동측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(가, 나)는 현장조사 시 내부 경계벽을 철거하고 일체로 사용 중인 튼상가로 확인되었으나, 구조상·이용상 외벽이 존재하고 각 전유부분의 위치 및 면적 등을 도면 등에 의하여 특정할 수 있고 일련번호(가, 나)의 경계벽 및 일련번호(가)의 출입문 복원은 용이할 것으로 판단되는바, 각 호별로 개별평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건 일련번호(가, 나)는 집합건물 등기사항전부증명서상 대지권 등기가 경료되어 있으나, 토지 대장상에는 대지권 등기사항이 등재되어 있지 않고 토지 등기사항전부증명서상 대지권에 대응하는 토지 공유지분을 보유하고 있는 것으로 확인하였는바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경7 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 774-4 마곡센트럴타워1 제2층 제215호

용도: 근린상가

감정가: 1,291,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

토지 지분: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물면적: 116.85㎡ (약 35.35평)

건물 지분: 116.85㎡ (약 35.35평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 마곡센트럴타워1

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 09월 01일

지상층수: 12층

지하층수: 3층

현재 이용 상태: 제2종근린생활시설 (휴게음식점, 상호: 기후)

참고사항: 본건은 제2층 제215호 및 1개 호실(건물(2) 전유부 정보상 12층 1216호로 추정)이 내부 경계벽을 철거하고 일체로 이용 중인 상태입니다. 감정평가는 일괄로 진행되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 마곡센트럴타워1 내에 위치하며, 지하철 5호선 발산역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼합된 지역으로, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다. 마곡지구는 다수의 대기업 R&D 센터와 연구단지가 밀집한 지역으로, 약 16만 5,000명에 달하는 직장인이 근무하고 있으며, 약 1만 2,000세대 이상의 아파트 단지에 약 17만 명의 인구가 거주하는 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 발산역과 마곡역을 도보로 이용 가능하여 교통 여건은 우수합니다. 올림픽대로, 강변북로 등 광역 교통망 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 국OOO입니다. 등기부 채권 총액은 788,400,000원입니다. 말소기준권리는 2016년 10월 20일에 접수된 국민은행 근저당권(을1)으로, 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정회수

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2024년 04월 11일

확정일자: 2026년 01월 26일

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2026년 03월 27일

3.3. 인수되는 권리 내역

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황 및 업종

본건은 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이며, 상호는 '기후'입니다.

4.2. 지역 상권 특성

마곡지구는 서울 서남권의 신흥 경제 허브이자 복합 상권으로 부상하고 있습니다. LG사이언스파크, DL그룹 등 다수의 대기업이 입주해 있으며, 풍부한 직장인과 거주 인구를 바탕으로 상권이 지속적으로 성장하고 있습니다. 특히 마곡역과 발산역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, '마리단길'과 같은 특색 있는 상권도 형성되어 있습니다.

4.3. 배후 수요

인근에 LG사이언스파크(약 20,000여 명 근무 예상), DL그룹 등 대기업 종사자 및 연구원들이 밀집해 있으며, 마곡엠벨리 아파트 등 대규모 주거 단지의 거주 인구도 풍부하여 안정적인 소비 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마곡지구는 이마트 트레이더스 마곡점, 원그로브몰과 같은 대형 쇼핑몰이 입점해 있으며, 다양한 F&B 브랜드, 프랜차이즈 식당, 카페, 헬스케어 센터, 키즈카페 등이 운영되고 있습니다. 또한, 이화의료원(대형 병원)도 인근에 위치할 예정으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 에스컬레이터, 지하 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (건물)

본건은 집합건물로서 등록된 호수(제2층 제215호 및 1개 호실)와 달리, 내부 경계벽이 철거되어 일체로 사용 중인 상태입니다. 구조상 외벽은 존재하며, 도면 등을 통해 각 호별 위치와 면적을 특정할 수 있고 경계벽 및 출입문 복원은 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 진행 시 이 부분을 참고하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

6.2. 대지권 관련 공부상 차이

집합건물 등기사항전부증명서상에는 대지권 등기가 경료되어 있으나, 토지대장상에는 대지권 등기사항이 등재되어 있지 않습니다. 토지 등기사항전부증명서상 대지권에 대응하는 토지 공유지분을 보유하고 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 공항 인근 지역으로 항공기 소음 등의 영향도 고려해야 합니다.

6.4. 임차인 관련 유의사항

전입일자 및 확정일자 기준, 임차인 정회수는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 1,000만원, 차임 0원으로, 현재로서는 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 관계 및 배당 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 핵심 상권에 위치하며, 발산역과 마곡역 더블 역세권을 갖춘 우수한 입지조건을 자랑합니다. 대기업 입주와 함께 지속적으로 성장하는 지역으로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 향후 상권 전망이 매우 밝습니다. 건물은 비교적 신축(2016년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 깔끔한 편입니다. 다만, 두 개의 호실이 통합되어 사용되는 점과 대지권 관련 공부상 차이점은 면밀한 현장 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발 호재 및 미래 가치 상승 기대.

* 발산역, 마곡역을 잇는 더블 역세권의 탁월한 접근성.

* 풍부한 직장인 및 주거 인구를 기반으로 한 안정적인 배후 수요.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적음.

* 신축 건물로 인한 낮은 유지보수 비용 및 관리 용이성.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,291,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 마곡지구 내 유사 상가 시세, 공실률, 건물 상태, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 실제 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태 및 통합 사용 중인 호실들의 가치, 그리고 대지권 관련 문제의 영향 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 경쟁 상황을 고려한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.