나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3120 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건 내 5층 504호로서, (사용승인일 : 2020.02.28.) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

오피스텔(후첨 : "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 기계식주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 알단의 인접지 대비 평지 세장형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

962-42 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 962-43 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3120 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제5층 제504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

* 토지지분: 11.35㎡ (약 3.43평)

* 건물면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

* 건물지분: 37.42㎡ (약 11.32평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OO

* 사용승인일: 2020년 2월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 시흥대로가 인접해 있어 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 2월 28일에 사용 승인되었습니다. 지상 15층 건물 중 5층에 해당하며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 승강기, 난방, 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있으며, 기계식 주차장이 마련되어 있습니다.

* 토지: 해당 물건은 2필지로 구성되어 있으며, 인접 대지 대비 평탄하고 세장형 토지입니다. 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 20미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단102742 (주택도시보증공사 가압류, 2022년 7월 11일 접수)입니다.

* 임차인 현황:

* 성명: 우예송 (우 )

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 23일

* 확정일자: 2022년 5월 26일

* 배당신고일자: 2024년 7월 1일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 등기부상 을3 순위 주택임차권(우예송, 274,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑8(압류), 갑7(강제경매).

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (우예송)

* 보증금 274,000,000원. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 상권: 본 물건이 위치한 독산동 일대는 주거용 오피스텔 및 다세대주택과 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 상업 및 편의시설 이용이 가능하며, 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 북동측 인근에 독산3동주민센터가 위치해 있습니다. 주변에 병원, 학교 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다. 서울문성초등학교(0.3km), 난곡중학교(0.2km) 등이 인근에 있습니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 시흥대로가 인접해 있어 차량 이동이 편리하며, 서해안고속도로 금천IC 접근도 용이합니다.

* 건축물 정보:

* 준공년도: 2020년

* 구조: 철근콘크리트

* 용도: 오피스텔

* 층수: 지상 15층 중 5층

* 전용면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

1.4. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 우예송 씨의 보증금 274,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 투자 비용이 예상보다 늘어날 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 추가적으로 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 적용됩니다. 이러한 규제들은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 독산동 일대는 과거 소방서 신설 부지를 두고 주민 반발이 있었던 사례가 있어 지역 개발 및 시설 입지 관련 민감성이 있을 수 있습니다. 다만, 본 건물의 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 서울 금천구 독산동이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능하며, 건물 자체의 컨디션도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 경매 물건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 274,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가(272,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 해당 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 매수인의 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 따라서 본 물건은 높은 리스크를 수반하는 투자로, 인수되는 보증금과 시세 차익 가능성을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 역세권은 아니지만, 주요 도로변에 위치하여 교통 편의성은 양호합니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 최근 유사 물건 거래가 (JSON 분석): 2024년 7월 23일, 동일 건물("THE VIEW"), 동일 전용면적(37.42㎡)이 270,900,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 인수 보증금 (우예송): 274,000,000원

* 분석: 본 건은 대항력 있는 임차인 우예송 씨의 보증금 274,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 272,000,000원보다 높은 금액입니다. 따라서, 임차인의 보증금 전액을 회수한다고 가정할 때, 최소한 274,000,000원 이상의 입찰가는 고려해야 합니다. 최근 실거래가를 감안할 때, 본 건의 적정 시장가치는 약 270,000,000원 ~ 275,000,000원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 부담을 고려하면, 실질적인 매수 희망 가격은 시장가치보다 높게 책정되어야 합니다.

* 예상 입찰가 제안: 274,000,000원 ~ 280,000,000원

(본 물건은 인수 보증금(274,000,000원)이 감정가(272,000,000원)보다 높으므로, 투자를 위해서는 최소한 인수 보증금 수준 이상의 입찰이 필수적이며, 이를 초과하는 금액으로 신중히 결정해야 합니다.)

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