나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3099 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하는 "서울시흥초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2018-12-05) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 5m, 남측으로 약 7m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

169-45 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10. ~2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 169-46 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발19 4m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)),토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물은 위반건축물로 등재되어 있으니 이행강제금 부과여부, 원상회복의무 등은 담당기관에 확인하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3099 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 22.66㎡ (약 6.86평)

건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 설OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "서울시흥초등학교" 동측 인근에 자리잡고 있습니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건은 동측 약 5m, 남측 약 7m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 8월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금 548,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

본건 경매개시결정 등기(2026-01-14, 채권자: 설동진) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸 대상입니다.

* 임차인 현황:

* KONDOMIO

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-11

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 - 본 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있습니다. 임차인의 실제 점유 관계 및 명도 협의에 주의가 필요합니다.

* 설동진

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-24

확정일자: 2020-01-16

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차를 통해 보증금이 배당될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 KONDOMIO의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택 및 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 서울시흥초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

대형마트, 병원, 관공서 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

본건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2018년 12월 5일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 그중 5층 제502호입니다.

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지 일단의 장방형 완경사지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물은 건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다(패널/패널, 17㎡, 주거 용도). 이로 인해 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상복구 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 관련 비용 발생 및 매각 후 재산권 행사 제한 등의 위험이 존재하므로, 반드시 관할 구청에 확인하여 정확한 위반 내용 및 처리 방안을 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 KONDOMIO는 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 해당 주택의 점유를 주장할 수 있음을 의미합니다. 보증금이 없다는 점은 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근(2018년)이고 입지 조건이 보통 이상인 도시형생활주택입니다. 그러나 '위반건축물' 등재와 '대항력 있는 임차인'의 존재는 투자에 있어 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 문제점을 충분히 인지하고, 명도 및 건축 관련 제반 사항을 철저히 확인한 후 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 비교적 최신 시설 이용 가능

* 교통 및 주변 주거 환경 양호

* 토지/건물 일괄매각으로 권리관계 명확

1.8. 예상 입찰가

감정가는 259,000,000원입니다.

본건은 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해 명도 및 원상복구 관련 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 또한, 이는 향후 재매각 시에도 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여 감정가의 75%~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 검토한 결과, 본건의 예상 입찰가는 약 205,000,000원으로 제시합니다. 이는 위반건축물 관련 제반 비용 및 명도 예상 비용 등을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.