나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104697 [1] 서울특별시 동작구 상도동 256-31 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재, 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건내 제4층 제402호로, (사용승인일:2015.08.20.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 위치하는 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 소재 건물 집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있으나 본건 호실(402호)는 해당 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104697 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동작구 상도동 256-31 4층402호 (신주소: 서울특별시 동작구 성대로6다길 10)

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제402호 (사용승인일: 2015.08.20.)

1.5. 감정가

349,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

토지지분: 27.2752㎡ (약 8.25평)

건물면적: 43.39㎡ (약 13.13평)

건물지분: 43.39㎡ (약 13.13평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재, 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 경사지대에 위치하나 자체 지반은 평탄하게 조성된 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5, 2020-12-28, 주식회사서원기술 근저당권 (250,000,000원)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 993,547,065원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박 (주택도시보증공사 관련)

- 보증금: 320,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-12-07

- 확정일자: 2020-11-12

- 대항력: 없음 (매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력 포기 및 권리 포기로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.)

3.5. 말소되는 권리

을5 근저당권, 갑4 서울보증보험 가압류, 을6 박지연 주택임차권, 갑7 강서구 압류, 갑8 흥국생명보험 가압류, 갑9 하나캐피탈 가압류, 갑12 부천시 압류, 갑13 부천세무서장 압류, 갑14 주택도시보증공사 강제경매, 을5-1 신용보증기금 근저당권부채권압류 등 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.6. 건물 위반건축물 표기

집합건축물대장상 위반건축물로 되어 있으나, 본건 호실(402호)은 해당 사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 접근성

지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용도 편리합니다.

5.2. 주거환경

조용한 주택가 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 교육시설

해당 물건은 교육환경보호구역에 포함되어 있어, 학교 주변의 환경에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 박 은 대항력을 포기하고 보증금반환청구권 및 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 장점이 있으나, 관련 서류 검토 및 절차 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 위반건축물 표기

집합건축물대장 상 위반건축물 표기가 있다는 점은 건물 전체에 대한 잠재적 문제 가능성을 내포합니다. 다만, 본건 호실(402호) 자체는 해당 위반 사항이 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

해당 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 아파트 등)의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 매매 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치한 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 감정가는 3억 4천9백만원이며, 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물 전체에 위반건축물 표기가 있는 점은 주의가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 신축 연식과 명확한 권리관계로 인해 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2015년) 건물로 연식이 짧아 양호한 상태 유지 가능성.

* 지하철 7호선 신대방삼거리역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 임차인의 대항력 포기로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가 책정 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 유사 면적(약 12.4~12.5평)의 건물들의 거래가는 6억 9천5백만원에서 7억 4천만원 수준으로, 평당 약 5천6백만원에서 5천9백만원의 시세를 형성하고 있습니다. 본건 건물의 전용면적은 약 13.13평이며, 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축에 해당합니다. 현재 감정가는 3억 4천9백만원(평당 약 2천6백5십만원)으로, 유사 면적의 최근 실거래가 및 신축 연식을 고려할 때 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 4천9백만원이나, 주변 시세 및 건물의 신축 연식을 고려할 때 실제 시장 가치는 더 높을 것으로 예상됩니다. 건물 자체의 위반건축물 표기 등의 리스크를 감안하더라도, 경쟁력 있는 입찰가를 결정하기 위해서는 감정가를 상회하는 금액을 고려해야 합니다.

이에, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 400,000,000원에서 430,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 115%~123% 수준입니다. 정확한 입찰가는 현장 답사 후 부동산 시장 동향 및 본건의 구체적인 상태를 재확인하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 정보는 확인할 수 없었습니다.

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