나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10050 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 89-5 애월오션빌 제애월 401 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 소재 '신엄항' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 지하1층/지상4층 내 애월동 4층 401호건으로서, (사용승인일자: 2018.04.25.) 외벽: 페인팅마감, 타일마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1: 연립주택임.

설비내역

일련번호 1: 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

고내리 89-5번지[합병 전 일련번호(1~5)]: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

고내리 89-5번지[(합병 전 일련번호(1~5)]: 동측으로 폭 약 4미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고내리 89-5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시목록상 대지권의 목적인 토지 내역은 [일련번호(1) : 애월읍 고내리 89-5번지, 전, 959㎡ / 일련번호(2) : 애월읍 고내리 89-9번지, 전, 525㎡ / 일련번호(3) : 애월읍 고내리 91-5번지, 전, 63㎡ / 일련번호(4) : 애월읍 고내리 321번지, 임야, 337㎡ / 일련번호(5) : 애월읍 고내리 90번지, 묘지, 126㎡]이나 2018년 05월 09일부로 '애월읍 고내리 89-5번지, 대, 2,010㎡’로 합병되었음.

물건 비고

-연립주택으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10050 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 89-5 애월오션빌 401호

용도: 연립주택

감정가: 408,000,000원

토지면적: 113.48㎡ (약 34.32평)

토지지분: 113.4823㎡ (약 34.32평)

건물면적: 71.87㎡ (약 21.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 소재 '신엄항' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 숙박시설, 단독주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 감정평가서 요약에 따라 권리관계가 정리될 예정입니다.

말소기준권리는 동청주세무서장의 압류(2024.09.04. 접수)입니다.

등기사항증명서상 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 1,433,820,555원입니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 애월읍 고내리 지역은 전원 및 해안의 경관이 우수한 지역으로, 관광객 및 거주자들의 수요가 꾸준히 있는 곳입니다.

주변으로는 숙박시설이 위치하고 있어 관광 상권의 영향도 일부 받을 것으로 예상됩니다.

본건과 유사한 연립주택들의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 준공연도(1997-1998년)가 오래된 29.7㎡ ~ 39.89㎡ 면적의 주택들이 4,700만원에서 9,500만원 사이에 거래되었습니다.

본건은 2018년 4월에 사용 승인된 신축 건물(준공 6년차)이며, 건물면적 71.87㎡ (약 21.74평)으로, 이는 유사 단지의 오래된 소형 주택들보다 면적이 크고 훨씬 신축이라는 점에서 차이가 있습니다.

감정가 408,000,000원은 이러한 신축 연면적 대비 높은 가격으로 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 지하 1층부터 지상 4층 건물 중 4층 401호입니다.

내부에는 기본 위생 및 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 본 건물은 2018년 4월 25일에 사용 승인되었습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '건축계획심의대상구역(저촉)'에 해당되어, 향후 건물 증개축 시 추가적인 검토 및 절차가 필요할 수 있습니다.

그 외 특별한 위험 요소는 감정평가 요약 및 물건명세서 상 명확히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 제주지방법원 2026타경10050 (1)은 제주시 애월읍 고내리에 위치한 신축 연립주택입니다. 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 넓은 면적과 양호한 내부 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 건축계획심의대상구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다. 주변 유사 물건 대비 신축 및 넓은 면적이라는 점에서 가치를 인정받을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2018년 준공된 신축 건물로 유지보수 비용 발생이 적습니다.

* 71.87㎡ (약 21.74평)의 넓은 전용 면적을 확보하고 있습니다.

* 제주시 애월읍은 관광 및 주거지로 선호도가 높은 지역입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 408,000,000원입니다.

주변 유사 부동산의 거래 사례 분석 결과, 신축 연립주택으로서의 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

다만, 주변 오래된 소형 연립주택 거래가액과의 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

이에, 본건의 잠재적 가치와 경매 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

권장 입찰가 범위: 326,400,000원 ~ 346,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.