나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50016 [1] 전라남도 순천시 조례동 790-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 순천시 조례동에 소재한 '비봉마을'내에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 정비된 소로와 접하여 용이하며, 동측 인근에서 간선도로와 접할 수 있으므로 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

완경사지대의 사다리형의 자체지반 평지로서 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

이 토지 서측에서 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬래브 및 슁글지붕 2층 단독주택으로서 외벽 ; 층적벽돌 노출쌓기 및 2층 판넬사이딩 마감, 내벽 ; 벽지도배 등 마감, 창호 ; 샤시창틀유리창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호 ㄱ : 2층에 판넬조 판넬지붕 보일러실(약 1×3=3㎡) 기호 ㄴ : 1층에 기타조 라이트지붕 가추(약 1×10=10㎡) 가 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

탐문결과 상주하지 않는것으로 추정됨.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 전라남도 순천시 조례동 790-46번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 순천지원 2026타경50016 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 164.00㎡ (약 49.61평)이고, 건물 면적은 129.84㎡ (약 39.27평)입니다.

감정가는 311,335,900원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOO이며, 주의사항으로 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각이 명시되어 있습니다.

건축물 표제부에 따르면 본건은 1995년 9월 2일 건축물 사용승인을 받은 시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬래브, 슁글지붕의 2층 단독주택입니다. 건물총면적은 129.84㎡이며, 토지 면적은 164㎡입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 순천시 조례동에 위치한 '비봉마을' 내에 자리하고 있으며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대입니다.

차량 접근은 정비된 소로와 접해 용이하며, 동측 인근에서 간선도로와 접할 수 있어 교통 사정은 보통인 편입니다.

토지는 서측으로 소로 한면에 접하고 있으며, 완경사지의 사다리형으로 자체 지반은 평지 상태에서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 30일에 접수된 서창농업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 전세권(을14, 나재형) 및 임의경매 등기(갑19, 갑18)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 324,737,135원, 건물 334,707,135원입니다.

임차인 나재형의 경우, 보증금 65,000,000원, 차임 350,000원이며 전입일자는 2023년 10월 11일, 확정일자는 2023년 6월 2일입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 26일이나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

건물 등기부상 전세권 설정자 나재형의 경우, 권리 금액은 65,000,000원이었으나 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 정보로는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 단독주택 및 타운하우스 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2017년에 건축된 '타운하우스지뜨'(대지 약 105-110㎡, 전용면적 약 81-85㎡)가 2025년 6월 415,000,000원, 2026년 5월 360,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 1995년에 건축된 단독주택이나, 이에 비해 넓은 대지면적(164㎡)과 건물면적(129.84㎡)을 보유하고 있어 유사 거래 사례 대비 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 '비봉마을' 내에 위치하며, 주변은 조례동의 주거지역으로 형성되어 있습니다.

가까운 거리에 순천대학교와 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 상업지역과 인접하여 다양한 상점, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변 지역을 분석한 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 사용승인일이 1995년으로, 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물(보일러실, 가추 등)이 포함되어 있어, 이에 대한 별도의 관리나 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물 현황 및 토지 이용 계획상 특이사항은 없으나, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

탐문 결과 상주하지 않는 것으로 추정된다는 점은, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 순천시 조례동의 주거지 내에 위치한 단독주택으로, 권리관계가 비교적 깨끗한 경매 물건입니다.

토지 및 건물 면적이 충분하며, 주변 시세 대비 감정가 수준이 합리적으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화와 제시외 건물 존재 등은 인수 후 감안해야 할 사항입니다.

입지 조건과 주변 시세를 고려할 때, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리 분석으로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다.

순천시 조례동이라는 안정적인 주거 지역에 위치하고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

넓은 대지면적은 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 증축이나 재건축 시에도 유리할 수 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 급매물이나 시세차익을 노리는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 311,335,900원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 5월 360,000,000원)를 참고하여 본건의 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

본건은 건축 연도가 오래되었으나 대지 면적이 더 넓다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

건물 노후화 및 리모델링 비용, 제시외 건물 처리 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.