나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50002 [1] 전라남도 여수시 소라면 사곡리 469 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 ‘궁항마을’ 북동측 인근에 위치하며 주위환경은 바다를 배경으로 한 숙박시설(풀빌라, 팬션등), 찻집 등이 산재하며 기존마을과, 농경지 등이 혼재한 농어촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 근거리에 간선도로 등이 소재하여 지역내 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지로 숙박시설(풀빌라)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 10미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ~ㅅ)과 수목이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지상에 물놀이시설, 주차장, 주차장 보호 철재난간 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 숙박시설 건으로, 외 벽: 몰탈위 페인팅, 통유리 마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일, 내부인테리어 마감 등, 창 호: 새시창호 등임.

이용상태

숙박시설로서 1층: 호스텔 및 문화정보교류시설(공공 공간) 등으로 이용중이고, 2,3층: 호스텔 4개호(복측형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급 ·배수설비, 화재탐지기, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ~ㅅ이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 2,3층은 복층형으로 3층은 각 호 내부를 통행서 출입이 가능함.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함, 물놀이(장)시설, 주차장보호난간, 축대 등 포함, 건축물대장상 위반건축물 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전라남도 여수시 소라면 사곡리 469번지에 소재한 숙박시설에 대한 경매 물건 정보입니다.

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 순천지원 2026타경50002 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 소라면 사곡리 469

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 1,555,306,000 원

* 토지면적: 1340.00㎡ (약 405.32 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 456.10㎡ (약 137.97 평)

* 건물 제시외 면적: 103.20㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 순천시산림조합 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 위반건축물

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 소라면 사곡리 소재 ‘궁항마을’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 바다를 배경으로 한 숙박시설(풀빌라, 펜션 등), 찻집 등이 산재해 있으며, 기존 마을 및 농경지가 혼재된 농어촌 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하여 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 사다리형이며 완경사지입니다. 현재 숙박시설(풀빌라)로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m, 500m) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 사계춘풍주식회사

* 보증금: 100,000,000 원

* 차임: 5,000,000 원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-10-14

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 관련 권리: 소유권 이전 및 증여, 공유물 분할 등이 다수 존재합니다.

* 근저당권: 순천시산림조합 (1,170,000,000원, 2021-09-29), 이홍종 (95,000,000원, 2023-03-31) 등이 등기되어 있었으나, 근저당권은 말소 기준권리(순천시산림조합)를 포함하여 대부분 말소될 예정입니다.

* 압류: 여수시 (2023-11-27) 압류 내역이 있습니다.

* 임의경매: 순천시산림조합 (1,037,584,202원, 2026-01-12)에 의한 임의경매 개시결정 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 1,445,000,000 원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 관련 권리: 소유권 보존 및 일부 이전(증여) 등기 내역이 있습니다.

* 근저당권: 순천시산림조합 (1,170,000,000원, 2021-09-29), 이홍종 (95,000,000원, 2023-03-31) 등 근저당권은 말소될 예정입니다.

* 가압류: 이숙희 (15,598,674원, 2023-02-27), 유한회사여천에너지 (54,281,079원, 2026-01-07) 가압류 내역이 있습니다.

* 압류: 여수시 (2023-11-27) 압류 내역이 있습니다.

* 임의경매: 순천시산림조합 (1,037,584,202원, 2026-01-12)에 의한 임의경매 개시결정 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 1,514,879,753 원

* 물건명세서 참고사항:

* 일괄매각 대상에 제시외 건물, 수목, 물놀이(장)시설, 주차장 보호난간, 축대 등이 포함됩니다.

* 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 무허가 증축으로 인한 이행강제금이 2022년 이후 매년 부과되고 있습니다. 위반사항 해소 시까지 이행강제금은 계속 부과될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 여수시 소라면의 해안가 인근에 위치하여 바다 조망이 가능한 입지입니다. 풀빌라, 펜션, 찻집 등 관광 및 숙박 시설이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 지역 특성상 여름철 성수기에는 높은 가동률을 보일 수 있으나, 비수기에는 공실률이 발생할 수 있는 관광지형 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 궁항마을 인근으로 기본적인 생활 편의시설은 여수 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, 해안 관광 지역 특성상 펜션, 카페, 식당 등 관광객을 위한 편의시설이 일부 존재합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 무허가 증축에 대한 이행강제금이 지속적으로 부과되고 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 향후 원상 복구 또는 철거 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 제공된 채권이 존재하여, 경매 진행 시 채권자 간 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 일괄매각 대상에 포함된 물놀이 시설, 주차장 보호 난간, 축대 등은 별도의 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 농어촌 및 관광 지역 특성상, 외부 요인(계절, 날씨, 관광객 수요 변동)에 따른 수익 변동성이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 바다 조망이 가능한 숙박시설로서 관광객 유치에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재 및 지속적인 이행강제금 부과, 공동담보 설정 등의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 문제점을 해결할 수 있는 방안을 모색하거나, 리스크를 감수한 투자 수익을 기대할 수 있는 경우에만 접근을 고려해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 바다 조망을 갖춘 숙박시설로서, 관광객 수요를 활용한 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 풀빌라, 펜션 등으로 활용될 수 있는 공간을 보유하고 있어 다양한 형태의 운영이 가능합니다.

* 일괄매각 대상에 물놀이 시설 등 부대 시설이 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시장 조사, 감정가 대비 적정가율, 유사 물건 거래 사례, 그리고 위반건축물 해소 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 위반건축물 관련 법규 확인 및 예상되는 이행강제금, 철거/원상복구 비용 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 부담이 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 전문가의 도움을 받는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.