나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2102 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 "일도2동주민센터" 북측 인근에 소재하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제3층 제312호로서, 외벽 : 인조석마감 등, 내벽 : 새시창마감 등입니다.

이용상태

오피스텔(주용도 미상)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 업무시설건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접합 니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 >, 하수 처리구역<하수도법>. 일련번호(2) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별 관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>. 일련번호(3) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>. 일련번호(4) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>. 일련번호(5) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하 수처리구역<하수도법>. 일련번호(6) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>. 일련번호(7) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>. 일련번호(8) : 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도 시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-오피스텔(주용도 미상)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2102 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 602-1 제주신항코아루디펠리체 3층312호

용도: 오피스텔 (주용도 미상)

건물 사용승인일: 2019년

건물 구조: 철근콘크리트구조

감정가: 109,000,000원

토지면적: 5.29㎡ (약 1.60평)

건물면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OO

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동에 위치하며, "일도2동주민센터" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 시설 접근이 용이합니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북측 및 남측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 30m의 아스콘 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 진행 사건은 부동산강제경매이며, 채권자는 우OO입니다.

말소기준권리는 2024년 10월 2일 접수된 우해위의 가압류(8,000,000원)입니다.

본건의 강제경매 개시 결정은 2026년 1월 9일 접수되었으며, 이는 2024년 10월 2일자 가압류의 본압류 전환입니다.

집합건물 등기부 요약 상, 현재 소유권 이전 등기(2025년 2월 11일, 김상균)가 확인됩니다.

총 등기부 채권액은 8,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주요 임차인으로는 김주희 씨가 있으며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 2월 24일, 확정일자 2023년 2월 1일, 배당신고일자 2026년 1월 28일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.

권리분석상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않고 경매 절차를 통해 배당받는다는 의미로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 일도이동 지역은 제주 시내의 생활권으로, 주택가와 상업시설이 공존하여 배후 수요가 형성되어 있습니다.

"일도2동주민센터" 인근의 근린생활시설 지역에 속해 있어, 소규모 상권이 발달해 있습니다.

일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 향후 상업적 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 주민센터가 있어 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설 및 주거시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 공항시설법에 따른 장애물 제한 구역에 해당될 수 있으나, 이는 일반적인 제주 시내 지역의 특성입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 김주희 씨는 보증금 9,000만원으로 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 임차인과의 관계 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 주용도 미상: 오피스텔로서 주용도가 명확히 파악되지 않는 점은 향후 사용, 임대, 매각 시 제약이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획법상의 제한 사항이 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

제주 시내 일도이동에 위치한 신축급(2019년 준공) 오피스텔 경매 물건입니다.

건축물대장상 업무시설로 분류되나, 이용 상태는 오피스텔(주용도 미상)으로 기재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없어 보입니다. 다만, 명도 및 임차인 관련 제반 사항에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

입지, 교통, 생활 편의시설 접근성 등은 양호한 편입니다.

신축 건물이라는 점과 상업지역 내 위치는 긍정적이나, 주용도 불명확성과 대항력 있는 임차인 존재는 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

2019년 준공으로 비교적 신축인 건물입니다.

제주시 핵심 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

매각 시 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 리스크를 줄여줍니다. (단, 확인 필수)

상업지역 내 위치하여 주거용 외 업무용으로도 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 24.89㎡)의 2층 오피스텔이 2025년 9월 9,900만원에 거래되었고, 4층 오피스텔이 2025년 11월 7,000만원에 거래되었습니다. 9층 오피스텔은 2024년 2월 15,000만원에 거래된 바 있습니다.

본건은 3층에 위치하고 있으며, 감정가는 109,000,000원입니다.

최근 2층 거래가(9,900만원)와 4층 거래가(7,000만원)의 편차가 크나, 2층 거래가를 기준으로 볼 때 본건의 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 4층 거래가는 특이사항이 없는지 추가 확인이 필요합니다.

보증금 인수 금액이 0원임을 감안할 때, 시장가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

시장 상황과 경매 분위기를 고려하여, 105,000,000원 수준에서 입찰하는 것을 제안합니다. 이는 보증금 인수 부담이 없음을 전제로 한 제안가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.