나이스옥션 법원경매 제주 2026타경23 [1] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1185-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재하는 노선상업지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 인조대리석, 본타일마감 등, 내벽 : 인테리어, 페인팅, 타일마감 등, 바닥 : 에폭싱, 대리석, 타일마감 등, 창호 : 하이새시, 페어글래스 등임.

이용상태

1~4층: 공히 근린생활시설(상호: 올리브영)로 이용중임. 5층: 주택으로 이용중임. 지층: 주차장으로 이용중임.

설비내역

1~4층: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 및 천정형냉난방기에 의한 냉난방설비가 되어 있음. 5층: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 및 가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 기호(2) 5층에 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -귀 제시목록상 구조 및 지붕은 철근조 슬래브지붕이나, 일반건축물대장상 대수선되어 철근콘크리트구조 평슬래브지붕임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 보일러실, 변소, 기계실 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경23 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 1185-8

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,807,383,200원

* 토지면적: 349.90㎡ (약 105.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 1685.88㎡ (약 510.00평)

* 건물 제시외면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 윤

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선상업지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하여 교통사정은 무난합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부 현황:

* 토지:

* 소유권 이전 (1974-12-23), 문창봉 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (2019-05-21), 주식회사성동

* 근저당권 (2022-03-29), 제주축산업협동조합, 3,700,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (2025-08-13), 윤혜원, 639,600,000원

* 임의경매 (2026-01-13), 윤혜원, 465,283,287원 (본건 사건)

* 압류 (2026-02-20), 제주세무서장

* 임의경매 (2026-04-13), 제주축산업협동조합 (2026타경273)

* 건물:

* 소유권 보존 (1990-08-02), 문창봉 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (2019-05-21), 주식회사성동

* 근저당권 (2022-03-29), 제주축산업협동조합, 3,700,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (2025-08-13), 윤혜원, 639,600,000원

* 임의경매 (2026-01-13), 윤혜원, 465,283,287원 (본건 사건)

* 압류 (2026-02-20), 제주세무서장

* 임의경매 (2026-04-13), 제주축산업협동조합 (2026타경273)

* 압류 (2026-05-11), 제주특별자치도

* 총 등기부 채권액: 4,339,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 변

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 씨제이올리브영주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 25,000,000원

* 전입/사업일자: 2025-11-28

* 배당신고일자: 2026-04-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-09-30

* 대항력: 있음

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 625,000원

* 전입/사업일자: 2009-12-30

* 대항력: 있음

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 1원

* 전입/사업일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 보일러실, 변소, 기계실 포함.

* 건축물대장상 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로 기재된 부분이 있어 등기부등본과의 차이 확인 필요.

* 대항력 있는 임차인(양 , 이 )이 존재하지만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어 낙찰자가 법적으로 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 진행 시 해당 임차인들과의 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주시청 인근의 노선상업지역에 위치하여 업무시설, 근린생활시설, 주상용 건물이 밀집해 있습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 주요 상권 내 위치로 유동인구 및 배후수요 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 지하 1층, 지상 5층 규모로, 지하는 주차장으로 이용 중입니다.

* 1층부터 4층까지는 근린생활시설(상호: 올리브영)로 운영되고 있으며, 5층은 주택으로 이용 중입니다.

* 위생, 급배수, 승강기, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건으로 인한 절차상의 복잡성 및 낙찰 후 분쟁 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(양 , 이 )이 존재하며, 이들과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 고도지구, 방화지구, 장애물제한표면구역 등 건축 및 개발에 제한을 받을 수 있는 규제가 다수 존재합니다.

* 건축물대장과 등기부등본 상의 건물 구조 및 지붕 표기 상이(철근조 슬래브지붕 vs 철근콘크리트구조 평슬래브지붕)로 인한 법적 이슈 가능성이 있습니다.

* 주변 시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 외부 지도 검색을 통해 혐오시설 등 저해 요소가 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 시청 인근의 핵심 상업 지역에 위치한 근린시설 건물로, 역세권 상권의 장점을 가지고 있습니다. 넓은 토지면적과 연면적을 확보하고 있으며, 현재 올리브영 등 상업시설 및 주택으로 활용되고 있어 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다. 다만, 중복사건, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지이용계획상의 각종 제한, 건축물 정보의 상이성 등 법률 및 권리관계가 복잡하여 철저한 권리분석 및 명도 절차 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 시청 인근 핵심 상업지구에 위치하여 우수한 입지조건을 갖추고 있습니다.

* 현재 근린생활시설(올리브영) 및 주택으로 이용 중이며, 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하여 개발 또는 재건축 시 높은 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 다수의 권리사항 및 임차인 존재에도 불구하고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 정리될 가능성이 높아 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,807,383,200원

* 인수 보증금: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어, 법적으로 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 감정가의 80~90% 수준인 약 3,845,000,000원 ~ 4,326,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 임차인 명도 비용, 추가적인 권리 분석 결과, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.