나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2092 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1): 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 소재 '금능리사무소' 남동측 인근에 위치 하며, 일대는 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다. - 기호(3): 제주특별자치도 제주시 한림읍 월령리 소재 '월령삼거리' 남동측 근거리에 위치 하며, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.

교통상황

- 기호(1): 차량의 통행이 용이하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. - 기호(3): 인근까지 차량의 통행이 가능하나, 교통사정은 불편합니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다. - 기호(3): 부정형의 토지로 대체로 평탄하고, 전으로 이용 중이나, 경작하고 있지 않습니 다.

인접 도로상태

- 기호(1): 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. - 기호(3): 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수 처리구역입니다. - 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30) , 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보 전4등급(저촉)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(1)의 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '전 및 단독주택 건부지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 기호(1, 3)은 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으 로 판단되나 해당관청에 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2): 블록조 함석지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1979.06.30.> 외벽: 페이팅 및 화강석 타일 마감 등. 내벽: 벽지 및 목재 타일 마감 등. 바닥: 모노륨 마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

- 기호(2): 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

- 기호(2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(2): 공부상 지붕이 '시멘트 기와지붕'이나, 현황 '함석지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 현관, 보일러실 포함
-본 건 지상에 매각에서 제외되는 건물 등이 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2092 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 1259-2

용도: 단독주택

감정가: 661,994,000원

토지면적: 764.00㎡ (약 231.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

건물 제시외면적: 4.70㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 굿OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 법정지상권, 제시외 현관, 보일러실 포함 (일괄매각)

건물 사용승인일: 1979.06.30.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

기호(1) 토지는 제주특별자치도 제주시 한림읍 금능리 소재 '금능리사무소' 남동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.

기호(3) 토지는 제주특별자치도 제주시 한림읍 월령리 소재 '월령삼거리' 남동측 근거리에 위치하며, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.

* 교통상황:

기호(1) 토지는 차량 통행이 용이하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정이 보통입니다.

기호(3) 토지는 인근까지 차량 통행이 가능하나, 교통사정은 불편합니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

기호(1) 토지는 사다리형이며, 대체로 등고·평탄하고, 전 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 부정형이며, 대체로 평탄하고, 전으로 이용 중이나 경작하고 있지 않습니다.

* 인접 도로상태:

기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

기호(3) 토지는 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

기호(1) 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역입니다.

기호(3) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉)입니다.

* 주변 혐오시설:

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리는 2016년 2월 22일 접수된 한림수산업협동조합의 근저당권(300,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후 접수된 권리(근저당권, 임의경매)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 490,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

현재 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 특별권리사항:

공동담보 물건이며, 본건 지상에 매각에서 제외되는 건물 등이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본 물건이 소재한 금능리 일대는 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 및 농업 활동이 이루어지는 생활권입니다.

* 상업 및 편의시설:

'금능리사무소'가 인근에 위치하고 있어 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 상업 지역의 밀집도는 낮을 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력:

제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거지로서의 개발 가능성은 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

제주 서부 지역의 한적한 주거 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 교통 접근성:

기호(1) 토지는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 기호(3) 토지는 차량 접근이 가능하나 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

* 주요 인접 시설:

금능리사무소가 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

* 농지 관련 사항:

기호(1, 3) 토지는 공부상 농지에 해당하므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있습니다. 다만, 기호(1) 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 농지취득자격증명이 불필요할 수 있으니, 반드시 해당 관청에 재확인하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성:

본건 토지 지상에 매각에서 제외되는 다수의 건물이 소재하고 있으며, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 소유권 분쟁이나 건물 철거 문제로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

* 맹지:

기호(3) 토지는 맹지이므로 토지 활용 및 건축 시 도로 접근성에 제약이 따릅니다.

* 농지 취득 제한:

농지 취득 시 관련 법규 및 자격 요건 충족 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이:

건물의 경우 공부상 지붕이 '시멘트 기와지붕'이나 현황은 '함석지붕'이며, 토지의 경우 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 단독주택 건부지'로 이용 중인 점을 감안해야 합니다.

* 경작 미상:

기호(3) 토지가 현재 경작되지 않고 있어 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 감정가는 6억 6천만원대로, 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 입지 측면에서는 기호(1) 토지가 도로 접합 및 교통 편의성이 비교적 양호하나, 기호(3) 토지는 맹지이며 교통이 불편하다는 단점이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 농지 관련 규제 확인 또한 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 토지 및 주택에 대한 투자 가치: 향후 제주도 부동산 시장의 성장 잠재력을 고려할 때 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 문제 해결 시 활용도 증대: 법정지상권 문제가 명확히 해결되거나, 제외 건물들에 대한 합리적인 해결 방안이 마련될 경우 토지 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

* 토지 면적의 가치: 764.00㎡의 비교적 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 661,994,000원

주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '금능빌라'(1994년식)와 '선린빌라'(2007년식)의 연립/다세대 주택 거래 사례입니다.

* 금능빌라(1293-2번지)는 2025년 6월 170,000,000원(전용면적 90.36㎡), 2025년 11월 190,000,000원(전용면적 94.92㎡)에 거래되었습니다.

* 선린빌라(1765-3번지)는 2026년 4월 90,000,000원(전용면적 74.88㎡)에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

위의 거래 사례들은 본건과 같은 단독주택이 아닌 연립/다세대 주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 764.00㎡의 넓은 토지 면적을 가지고 있으며, 감정가가 6.6억원대로 산정된 점을 감안할 때, 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다. 제공된 시세 정보만으로는 본건의 정확한 시세 판단이 어렵습니다.

주요 리스크 요인인 법정지상권 성립 가능성, 맹지(기호3), 농지 취득 관련 사항 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

감정가 대비 낙찰가율과 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

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예상 입찰가 범위: 460,000,000원 ~ 530,000,000원

(본 예상 입찰가는 시장 상황 및 물건의 구체적인 현황, 법정지상권 등 리스크 해결 정도에 따라 변동될 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.