나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50009 [1] 전라남도 진도군 의신면 칠전리 591 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한), 지상 소재 수목 및 관정 매각 포함
2.지상 소재 제시외 건물(감정평가서㉠~㉥) 매각 제외
3.토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
4.본건은 주택용 건부지로 이용중이고, 본건 지상에 타인소유 건물 일부가 소재하는 것으로 목측됨. 현황 일부 도로이며 이용상의 제한사항 등을 감안하여 평가함
5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 해남지원 2026타경50009 (1)

* 소재지: 전라남도 진도군 의신면 칠전리 591

* 물건종별: 대지 (토지 지분 매각)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 평가정보

* 토지면적: 1306.00㎡ (약 395.11평)

* 감정평가액: 4,512,600원 (본 감정가는 토지 면적 대비 매우 낮아, 상세한 현황 조사 및 추가 분석이 필수적입니다.)

1.3. 매각 대상 및 경매 종류

* 매각 대상: 토지 지분 매각

* 매각 대상 지분 면적: 108.7898㎡ (약 32.91평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각에서 제외됩니다.)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 진도군 의신면 칠전리에 위치하며, 주변은 주로 농경지와 자연녹지, 그리고 소규모 주거지 등이 혼재된 농촌 지역의 전형적인 환경을 나타낼 것으로 예상됩니다. (자세한 주위 환경 정보는 현장 확인 또는 상세 지도 검색이 필요합니다.)

2.2. 교통 상황

진도군 의신면은 섬 지역으로, 육지와의 연결성이 중요한 교통 요건이 됩니다. 해당 물건은 국도 및 지방도로 접근성을 확보하고 있을 것으로 예상되나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. (정확한 대중교통 노선 및 간선도로와의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.)

2.3. 도로 접근성

목측 결과, 본건 현황 일부가 도로로 이용 중이며, 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요하다는 점을 감안할 때, 도로로서의 이용 현황 및 사설 도로에 대한 확인이 중요합니다. (자세한 도로 상황 및 이용상 제한 사항은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.)

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

감정평가서에 따르면, 본건 토지는 주택용 건부지로 이용 중이며, 타인 소유 건물 일부가 소재하는 것으로 추정됩니다. 또한, 제시외 건물로 인하여 토지 가액이 제한받고 있으며, 이용상의 제한사항 등을 감안하여 평가되었습니다. (정확한 토지 이용계획 및 기타 공법상 제한사항은 관할 지자체 지적과 등을 통해 확인해야 합니다.)

2.5. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 농촌 지역 특성상, 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 상세 지리 정보 시스템(GIS) 또는 현장 조사가 수반되어야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2026년 1월 14일 접수된 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사의 강제경매개시결정(등기부 갑3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으므로, 매각으로 위 등기부상 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (단, 법정지상권 성립 여부는 별도 판단 필요)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 법정지상권 관련 사항

* 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자와의 관계 설정, 토지 이용 제한 등 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있는 중요한 권리 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업 활동

진도군 의신면은 전형적인 농촌 지역으로, 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설(마을 편의점, 농자재 판매점 등) 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 대규모 상권이나 유흥 상권은 기대하기 어렵습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

본 물건이 위치한 지역의 개발 계획, 관광 자원과의 연계성, 농업 생산성 등을 고려하여 장기적인 관점에서 토지 가치의 잠재적 상승 가능성을 평가할 수 있습니다. 그러나 단기적인 상업적 활용도는 높지 않을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 소규모 편의점, 농협 하나로마트 등 기본적인 생활 편의시설은 존재할 수 있으나, 대형마트, 백화점 등은 진도읍 등 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료시설

해당 면 지역 내에 초등학교, 중학교가 존재할 수 있으나, 고등학교 및 종합병원은 진도읍 또는 인근 도시 지역으로 이동해야 합니다.

5.3. 대중교통 이용 편의성

버스 노선이 제한적일 가능성이 높으며, 차량 없이는 생활이 다소 불편할 수 있는 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 위험

전체 토지 중 일부 지분만을 매각받게 되므로, 다른 공유자와의 원만한 관계 형성과 토지 이용에 대한 합의가 필수적입니다. 지분 처분 또는 이용에 있어 예상치 못한 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사 위험

공유자는 본 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있으며, 해당 권리는 1회로 제한됩니다. 공유자가 이를 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

6.3. 법정지상권 성립 불분명 위험

토지 상에 타인 소유의 건물이 존재할 수 있고, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 낙찰 후 건물 철거 문제, 지료 지급 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

6.4. 토지 이용 및 경계 관련 위험

토지가 주택용 건부지로 이용 중이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있으며, 타인 소유 건물 일부가 소재하는 것으로 추정되는 등 토지 이용 현황에 복합적인 제약이 있습니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용 및 시간이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.5. 감정평가액의 적정성 문제

본 건의 감정평가액(4,512,600원)은 1306㎡의 토지 면적에 비해 현저히 낮게 책정되었습니다. 이는 토지의 실제 가치를 제대로 반영하지 못했거나, 심각한 이용 제한 또는 권리상의 문제가 존재함을 시사할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도 진도군에 위치한 토지 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가, 지분 매각, 불분명한 법정지상권, 경계 불확실성 등 여러 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 농촌 지역 특성상 생활 편의시설이나 교통 접근성이 다소 제한적일 수 있으며, 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 대한 면밀한 사전 검토가 반드시 필요합니다. 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 잠재적 가치: 만약 감정가가 토지의 실제 가치를 현저히 하회하는 경우, 시장 가격 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 얻을 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발 가능성: 향후 진도 지역의 개발 계획이나 관광 자원 연계 등으로 토지 가치가 상승할 잠재력이 존재할 수 있습니다.

* 공유 지분 활용 방안 모색: 공유자들과의 협의를 통해 토지를 효율적으로 개발하거나 매각하여 수익을 창출할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 최선순위 채권 금액: 50,759,933원

* 감정 평가액: 4,512,600원

본 건은 채권액(50,759,933원)이 감정가(4,512,600원)보다 훨씬 높다는 점에서 특이하며, 이는 해당 토지 지분의 실제 가치가 채권액에 현저히 미치지 못함을 시사합니다. 또한, 지분 매각, 법정지상권 불분명, 타인 건물 소재, 경계 불확실성 등 다수의 위험 요소를 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 다만, 감정가액 자체만으로는 토지의 물리적 가치나 잠재력을 제대로 반영하지 못하고 있을 가능성이 높습니다.

만약 전체 토지 면적(1306㎡) 대비 매각 지분 면적(108.7898㎡, 약 8.33%) 비율과 채권액을 단순 대입하여 추정해 본다면, 50,759,933원 * 8.33% = 약 4,230,000원 수준이 됩니다. 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

입찰가는 제시된 위험 요소를 충분히 감수할 수 있는 수준에서, 그리고 법정지상권 문제 해결 비용, 측량 비용, 공유자와의 협상 비용 등을 모두 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 4,512,600원의 감정가를 기준으로, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.