나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50020 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층 1113호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치한"도휘에드가9차오피스텔 제11층 제1113호"로 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 11층 1113호로 외 벽 : 화강석붙임, 타일붙임 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지의 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층 1113호에 대한 경매 물건 분석 자료입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2026타경50020 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 소재지 및 용도

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층 1113호

용도: 오피스텔

2.3. 면적 및 가격

감정가: 72,000,000원

토지면적: 3.53㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5252㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.35㎡ (약 7.06평) - 전용면적

건물지분: 23.3457㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치한 "도휘에드가9차오피스텔 제11층 제1113호"입니다. 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

3.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 11층에 위치한 1113호입니다. 외벽은 화강석 및 타일 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시로 마감되어 있으며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

3.4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

3.5. 토지 현황

토지는 부정형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3.6. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3.7. 주변 시설

* 전라남도청 인근 지역으로 관공서 및 공공기관 접근성이 우수합니다.

* 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 편의시설 이용이 편리합니다.

* 남악신도시에 위치하여 계획된 도시 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 광주지방법원 2024카단10398 접수일자 2024-04-04의 가압류입니다.

4.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (주식회사 하늘)

* 소유권이전 (주식회사 하늘, 신탁 관련)

* 주택임차권 (김정태, 권리금액 78,000,000원, 전입일자 2021-01-21, 확정일자 2022-12-16). 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 가압류 (북동신용협동조합, 권리금액 500,000,000원). 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (김정태, 권리금액 80,000,000원). 매각으로 소멸됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 78,000,000원 (1차) / 80,000,000원 (2차 증액분 포함 가능성 있음)

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2021-01-21

* 확정일자: 2022-12-16 (2차 기준)

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수됨)

* 비고: 선순위임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4.4. 주요 권리분석 사항

* 인수되는 임차권: 김 임차인의 대항력 있는 주택임차권이 존재하며, 임차보증금 78,000,000원(또는 80,000,000원)이 낙찰자에게 인수됩니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 해당 법률에 따라 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 시장 동향

최근 실거래 사례 분석 (면적: 약 29.89㎡, 9.05평):

* 2026년 4월 1일: 8,800만원 (9층)

* 2026년 6월 9일: 9,500만원 (6층)

* 2025년 7월 25일: 7,500만원 (14층)

최근 거래가는 8,800만원에서 9,500만원 사이로 형성되어 있으며, 층수에 따른 가격 차이가 있는 것으로 보입니다. 본 건은 11층으로, 최근 거래 사례와 비교 시 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 예상됩니다.

5.2. 입지 장점

* 전라남도청 배후 상업지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 남악신도시 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

전라남도청, 전남교육청 등 주요 관공서가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 인근 상업시설을 통해 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 및 접근성

차량을 이용한 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 현장 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 보증금 부담

대항력 있는 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 78,000,000원(또는 80,000,000원)은 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 이는 실질적인 초기 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

7.2. 우선매수권 행사 가능성

전세사기피해자 지원 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성은 입찰 과정의 불확실성을 높입니다. 만약 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰자는 해당 물건을 취득하지 못할 수 있습니다.

7.3. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰가의 상당 부분을 공유자에게 이전해야 할 수 있습니다.

7.4. 감정가 대비 높은 임차보증금

본건의 감정가 72,000,000원 대비 인수되는 임차보증금이 78,000,000원~80,000,000원으로 더 높습니다. 이는 부동산의 객관적 가치 대비 채무 부담이 크다는 점을 시사합니다.

8. 종합 의견

본 오피스텔은 전라남도청 인근의 양호한 입지를 갖추고 있으며, 최근 시세 또한 안정적으로 형성되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 78,000,000원(또는 80,000,000원)이 낙찰자에게 인수되는 점, 전세사기피해자 및 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰은 인수되는 임차보증금과 우선매수권 행사 가능성 등을 면밀히 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 전라남도청 및 관련 기관 종사자를 대상으로 하는 안정적인 임대 수요.

* 남악신도시의 지속적인 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* 시장 시세 대비 낮은 감정가는 투자 매력 요소가 될 수 있으나, 인수되는 보증금 부담을 반드시 고려해야 함.

10. 예상 입찰가

본 건의 최근 매매 사례가는 8,800만원에서 9,500만원 수준으로, 감정가 72,000,000원보다 높은 시세가 형성되어 있습니다.

"예상 입찰가 는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다."는 규칙에 따라, 본건의 시장 가치(약 8,500만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정)를 기준으로 입찰가를 산정하되, 권리 분석상의 복잡성과 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

다만, 이는 순수한 입찰가에 대한 제안이며, 실제 총 지출액은 입찰가 + 인수되는 임차보증금 (78,000,000원 ~ 80,000,000원) 이 됩니다. 따라서 낙찰 시 실질적인 총 투자 비용이 현재 시세 대비 과도하지 않은지 반드시 검토해야 합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 협상 가능성, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.