나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30085 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층1511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며 주위에는 업무용 부동산, 숙박용 부동산, 점포 등이 소재하는 노선 업무 및 상가 지대로 주위환경은 무난 시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하고 인근에 시내버스 승강장 소재하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층중 15층 1511호로 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

광대소각임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접 합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한 지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리 구역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30085 (1) 사건번호의 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 15층1511호는 오피스텔 용도로 감정가 227,000,000원에 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산 강제경매이며 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치한 광주역 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주위에는 업무용 부동산, 숙박용 부동산, 점포 등이 혼재하는 노선 업무 및 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 무난한 편입니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 광주시 북구 지역에서는 과거 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 시위가 있었던 사례가 있습니다. 현재는 친환경 소각장 유치를 위해 주민들이 적극적으로 나서는 등 인식이 변화하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2022년 9월 16일이며, 우리은행 근저당권(말소기준권리)이 같은 날 접수되었습니다. 이후 박래양의 주택임차권, 안귀섭의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등기 등이 순차적으로 이루어졌으나, 을구의 근저당권, 주택임차권, 갑구의 가압류, 갑구의 강제경매 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(을1) 이후 등기된 권리들은 모두 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 현황에 기재된 임차인 박래양(전입일자/확정일자 2022-10-13)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권(을2)도 말소된 상태입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-09-16)

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건은 광주역 인근의 업무 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로, 소로, 중로 등 다양한 용도지역 및 도로에 접하고 있어 상업 활동 및 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 토지이용계획상 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕의 20층 중 15층에 해당합니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 이용 상태는 오피스텔로 현재 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 오피스텔로 분류되어 있어 주거용 주택과는 다른 규제가 적용될 수 있습니다 [주의사항]. 또한, 공동담보 물건으로 채권 총액이 353,284,770원에 달합니다. 임대관계는 미상으로, 현재 공실 상태일 경우 공실 위험을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주변 상업 시설 이용이 편리합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수할 권리 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 오피스텔이라는 용도와 공실 위험 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 모든 권리 말소 예정으로 인수 부담 없음.

* 주변 상업 및 업무 시설 접근성 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 227,000,000원입니다. 광주 북구 신안동 지역의 오피스텔 시세는 비교적 다양하며, 건물 연식 및 평형에 따라 차이가 있습니다. 예를 들어, 인근 제일오피스텔(1998년 준공)의 경우 6평형(21㎡) 매매 시세가 1,800만원에서 3,000만원 수준으로 형성되어 있으며, 32㎡ 타입의 오피스텔도 2천만원대의 시세가 확인됩니다.

본건은 48.91㎡ (약 14.8평) 면적의 오피스텔로, 신축 연식(2022년 9월 입주) 및 광주역 인근이라는 입지적 강점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래될 가능성이 있습니다. 다만, 광주 지역 오피스텔 매매 가격 하락세가 지속되고 있다는 조사 결과도 있으므로, 현장 조사와 실거래가 비교 분석을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가인 227,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 시세 및 유사 물건의 낙찰가를 추가 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 대략적인 예상 입찰가 범위는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.